虚假租赁合同的法律效力怎么认定

租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在租赁合同中有一个基本的制度叫买卖不破租赁。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。

适用买卖不破租赁是有附条件的：

第一，租赁合同已成立并生效；

第二，租赁物已交付承租人；

第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁关系仍然能够对抗该买受人。

一、买卖不破租赁什么意思

买卖不破租赁的意思是根据我国《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

我国《民法典》对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。

二、买卖不破租赁的法律规定签订时间要求是什么

没有要求，买卖不破租赁原则的适用与房屋租赁多长时间没有关系，但双方必须签订合法的合同，买卖不破租赁的生效条件包括以下四个条件：

(1)租赁合同已成立并生效；

(2)租赁物已交付承租人；

(3)所有权发生变动是在租赁期间；

(4)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。