论宏观经济政策对房地产上市公司资本结构之影响

论宏观经济政策对房地产上市公司资本结构之影响

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（广东工业大学

黄蓉

广州

管理学院，广东510520）

摘要:房地产业的特殊经济地位和社会地位决定了政府对房地产业实施宏观经济政策的必然性。本文介绍了宏观经济政策与房地产上市公司资本结构的主要内容，分析了宏观经济政策如何影响上市公司的资本结构，阐述了优化房地产上市公司资本结构的宏观调控政策。

论、权衡理论、代理理论、信息不对称理论、控制权理论。MM理论和权衡理论从效用学的角度研究资本结构与公司价值、资本成本的关系，试图通过资本结构的表面现象，寻找出资本结构的内在本质，其他理论则是从行为学的角度研究资本结构的影响因素，试图解释与指导公司的资本结构安排行为，而MM理论被公认为现代公司资本结构理论，也成为后续资本结构理论研究的逻辑起点。

目前，理论界形成了比较统一的资本结构定义，资本结构是指公司的长期资本(负债、优先股、普通股)的构成及其比例关系，资本结构有两种表示方法:一是负债比率，表示长期负债与公司价值之间的关系；二是杠杆比率，表示长期负债与股东权益之间的比例关系。

关键词:宏观经济政策；房地产上市公司；资本结构

Abstract:Thespecialeconomicstatusandsocialstatusoftherealestatedeterminethenecessityofthegovernmenttoimplementmacroeconomicpoliciesfortherealestateindustry.Thearticleintroducesthemaincontentofthemacroeconomicpoliciesandthecapitalstructureofthelistedrealestatecompanies,itanal-ysisthathowmacroeconomicpoliciesaffectthecapi-talstructureoflistedcompanies,andexplainsthemacro-controlpoliciestoimprovethecapitalstruc-tureofthelistedrealestatecompanies.

②房地产上市公司的资本结构现状。我国房地产业特殊的经

济地位和社会地位，使得房地产上市公司形成了独特的资本结构。一个房地产项目从前期规划、征地、拆迁、建设到后期的销售，运行周期短则3～5年，长则8～10年，资金回收期相对较长。同时，在初始的征地、建设过程中，投入了大量资金，却没有相应的资金收入，因此，房地产上市公司是否具有科学合理的资本结构，是否构建了良好的筹资渠道，成为影响房地产项目顺利运作、房地产上市公司健康生存的第一大问题。目前，不同行业近年来的总体资产负债率数据标明，房地产业作为资金密集型产业，平均资产负债率远高于其他行业，普遍存在高负债经营的现象，房地产业项目建设资金的结构比例中，60%的资金来源于银行借款，房地产上市公司自有资金的投入比例还不到20%。

二、影响房地产上市公司资本结构的宏观经济政策分析

Keywords:Macro-economicControlPolicies；ListedCompaniesinRealEstateIndustry；CapitalStructure

近年来，房地产业在我国社会经济生活中扮演越来越重要的角色，政府对房地产业实施了一系列的宏观经济政策，这些政策对房地产企业的资本结构造成了不同性质和不同程度的影响，因此，分析宏观经济政策如何影响房地产上市公司的资本结构以及影响程度的大小有着重要的现实意义。

一、宏观经济政策与房地产上市公司资本结构的主要内容

1．宏观经济政策的主要内容

宏观经济政策是政府有目的有规划地采用一定的政策工具，调节和控制宏观经济的运行状况，以达到政府调控的目标。宏观经济政策主要包括财政政策、货币政策和汇率政策。

财政政策是政府变动税收和支出形式以便影响总需求的政策，财政政策的主要工具有税收、财政支出、政府投资等形式；货币政策是政府货币当局即中央银行通过银行体系变动货币供给量来调节总需求的政策，货币政策主要工具包括存款准备金制度、再贴现政策、公开市场业务；汇率政策是政府利用本国货币的汇率升降控制贸易及资本流动来达到国际收支平衡的政策，其工具主要是汇率，包括汇率制度的选择、汇率水平的确定、汇率水平的变动与调整。

1．房地产宏观调控政策实践回顾

2005年，政府开始加大房地产宏观调控的力度，出现了首轮

政策组合拳，政府先后出台了老国八条、新国八条，税务总局也出台了房地产税收一体化管理的通知，开征20%的个人所得税；

2006年，房地产宏观调控出现了第二轮政策组合拳，出台了国六

条、国十五条房地产宏观调控措施，调控的重心从价格转向结构，对套房面积、新房首付款、小户型所占面积比率做了量化规定；

2007年，税务总局颁布土地增值税清算办法，设置30%～60%的四

档累进税率，央行相继上调银行存贷款利率和存款准备金率，提高第二套房贷款的购买首付；2008年，政府开始执行严格的闲置土地处置政策，后来受国际金融危机的不利影响，采取了降息、税收信贷政策和税收调节措施；2009年，政府延续了2008年宽松的货币政策和信贷政策，二手房转让营业税免征时限从2年恢复

2．房地产上市公司资本结构的主要内容

①资本结构的主要理论和定义。自20世纪50年代以来，西

方经济学家对资本结构进行了广泛与深入研究，提出了MM理

114特区经济SpecialZoneEconomy2011年3月

到5年的税收政策，首次缴付比例不得低于全部土地出让价款学的汇率政策。在控制房地产上市公司的资本结构方面，汇率政策的核心是人民币升值区间的确定与调整，人民币不断升值的走势，给予海外投机者最大化可能的升值预测空间，加上金融危机后全球经济形势的不容乐观与房地产本身具有的增值保值功能，大量的游资和热钱流入国内房地产市场，针对这一现象，政府必须对汇率政策进行长远规划，确定人民币升值的可能浮动区间，随时调整人民币汇率水平，降低海外投机者对人民币升值的预期，打击房地产投机行为，控制投机资本大量投入房地产业，最大化避免房地产上市公司资本、负债之间虚假的资本结构埋下的财务隐患。

50%的土地政策；2010年，国务院为了坚决遏制部分城市房价过

快上涨，出台了房地产国十条，从信贷、税收、土地等方面进行全方位调控。

2．影响房地产上市公司资本结构的宏观经济政策分析①汇率政策。目前，人民币整体趋向于升值走势，人民币汇率

的变化会吸引国际市场上房地产投资者和投机者大量资金涌入国内房地产市场，扩宽房地产上市公司的融资渠道，从而改变上市公司的资本结构。资本具有天生的逐利性和流动性，哪里有较高的投资回报利润率就会冲破重重阻碍流向哪里，与投资性需求侧重房地产市场的成长不同，投机行为只是一种通过短期的买卖差价套利的手段，人民币升值的强烈预期和国际经济形势的不乐观现状，海外大规模的热钱通过贸易项目和直接投资项目下的各种合法和非法途径流入境内并转化为人民币资产，以求获得人民币升值和投机的获利空间。基于国际资本的流动性和趋利性，汇率制度的选择、汇率水平的变动与调整，都会影响国际资本的流向与流入量，从而间接影响房地产上市公司的资本结构。

2．货币政策策略

货币政策对通过信贷市场的传导机制间接影响房地产上市公司的资本结构。房地产业属于资本密集型的长周期行业，需要大量资金来推动房地产前期的开工建设，而自有资金和借入资金比率的严重失衡，高负债经营容易引发各种风险。因此，政府可以通过货币政策下的利率手段，调节房地产业信贷市场资金供给与需求的平衡，尽量降低房地产上市公司的平均资产负债率，完善房地产上市公司的资本结构。

②货币政策。货币政策的主要工具是存款准备金制度、再贴

现、公开市场业务，而这主要是通过中央银行来控制货币市场上的资金供需量，并不会对房地产上市公司的资本结构造成直接的影响，但鉴于我国房地产行业特殊的经济地位和社会地位背景，银行是房地产上市公司的主要融资渠道，银行的信贷政策会直接影响房地产市场房地产上市公司的商品供给和消费者对住宅的消费需求，资本、负债、资金回收的状况会直接影响房地产上市公司的资本结构。因此，从多年来的宏观调控实践来看，政府采用一种或多种货币政策工具，会通过行业相互作用的传导机制间接影响房地产上市公司的资本结构。

3．财政政策策略

财政政策对房地产上市公司资本结构是最直接的，其核心是通过政府税收行为来影响资本结构。政府在房地产业税收项目的开征和税率水平高低的选定方面，必须考虑房地产上市公司的可承受程度，避免刻意加重房地产上市公司的税收负担，影响其企业资金的优化配置。

四、结语

总之，政府对房地产业实施的各项宏观调控政策，不能片面着眼于限制和打压房地产上市公司的市场运作行为，而应该以不断完善和优化房地产上市公司的资本结构为重心，推动其稳定与良性发展，最大化实现国民经济增长和社会稳定的双重政策目标。

参考文献：

③财政政策。对于房地产市场宏观调控而言，财政政策的重

要调整方式是税收手段，包括设定各种征税项目和税率水平。近年来，政府对房地产市场的供给方和需求方都实施了相应的征税项目和各种税率的水平，征税项目有已经开征的土地增值税、营业税、个人所得税、印花税等，物业税的开征与执行也渐行渐近；在税率高低水平的控制上，契税、土地增值税、印花税、营业税也处在不断变动与调整中。总之，相对于货币政策的传导机制而言，财政政策则会直接影响房地产上市公司资本负债比率的资本结构。

三、优化房地产上市公司资本结构的宏观调控对策

房地产上市公司资本结构的健全、完善与否，直接关系着房地产上市公司的健康与良性运行，关系着与房地产业相关的上下游产业的关系，也影响着整个社会经济的稳定运行。因此，政府的宏观经济政策既不能片面的限制和打击房地产业的发展，也不能让房地产行业利用其特殊性扭曲房价畸形发展，而是必须从实际经济发展和社会稳定需要，采用科学合适的宏观调控政策，来优化房地产上市公司的资本结构。

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作者简介：黄蓉（1980年－），女，湖北恩施人，广东工业大学管理学院讲师，中山大学在读博士，主要从事会计学、统计学、财务与投资等方面的研究。

1．汇率政策策略

政府要根据整个国家经济运行状况和国际经济形势，采用科

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