⼟地制度是国家的⼀个基本制度
第⼀个层次：所有权，由宪法和⼟地管理法规定。
2004年3⽉14⽇⼗届⼈⼤⼆次会议通过的宪法修正案，宪法第⼗条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对⼟地实⾏征⽤。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对⼟地实⾏征收或者征⽤并给予补偿。” 第⼆个层次：使⽤权，这是分开规定的，估价主要在这个层次。 第三个层次：⼟地⽤途的管制制度。
⼟地管理法的第四条：国家实⾏⼟地⽤途管制制度。
第四个层次：各项配套的管理制度，包括惩罚制度、⼟地的登记、统计等。 第五个层次：各项技术规范，如⼟地的分类、估价的规程。
这五个层次适⽤的法律法规从宪法、法律到法规规章，最近可能发⽣变化的内容，如农村⼟地征收、征⽤，城镇的拆迁、补偿等应该不会考。
⼆、⼟地所有权和使⽤权 《⼟地管理法》及实施条例 三、国有⼟地划拨、⼟地出让
出让⽅式、年限、出让⾦、收回，转让，租赁
《城市房地产管理法》、《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》
2002年7⽉1⽇国⼟资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有⼟地使⽤权规定》：
第⼆条：本规定所称拍卖出让国有⼟地使⽤权，是指出让⼈发布拍卖公告，由竞买⼈在指定时间、地点进⾏公开竞价，根据出价结果确定⼟地使⽤者的⾏为。本规定所称挂牌出让国有⼟地使⽤权，是指出让⼈发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的⼟地交易场所挂牌公布，接受竞买⼈的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截⽌时的出价结果确定⼟地使⽤者的⾏为。
第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性⽤地，必须以招标、拍卖或者挂牌⽅式出让。 四、农地⽤途的管制制度
最重要的是改变⼟地⽤途，基本程序 五、⼟地估价制度 1、规范政府⾏为
2、规范⽤地单位⾏为 3、规范估价⾏为
考核重点：企业改⾰中的⼟地使⽤组织⽅式（4种）、⼟地征稽内容、不同估价⽅法的选择、不同⽅法的基本原理、主要特点、计算步骤等、收购储备44号⽂等。 ⼀、简答题:
1、熟读⼟地估价有关法律法规，重点是有关依法⾏政、⼟地使⽤权、防⽌国有资产流失、保护群众利益、规范⼟地估价⾏为和市场的法律法规。如：《⼟地管理法》及实施条例、《城市房地产管理法》、《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》、《招标拍卖挂牌出让国有⼟地使⽤权规定》、《关于改⾰⼟地估价结果确认和⼟地资产处置审批办法的通知》等 附录⼀：两个法规
招标拍卖挂牌出让国有⼟地使⽤权规定 ⼆○○⼆年五⽉九⽇
第⼀条为规范国有⼟地使⽤权出让⾏为，优化⼟地资源配置，建⽴公开、公平、公正的⼟地使⽤制度，根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《中华⼈民共和国⼟地管理法》和《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。
第⼆条在中华⼈民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌⽅式出让国有⼟地使⽤权的，适⽤本规定。
本规定所称招标出让国有⼟地使⽤权，是指市、县⼈民政府⼟地⾏政主管部门(以下简称出让⼈)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法⼈和其他组织参加国有⼟地使⽤权投标，根据投标结果确定⼟地使⽤者的⾏为。
本规定所称拍卖出让国有⼟地使⽤权，是指出让⼈发布拍卖公告，由竞买⼈在指定时间、地点进⾏公开竞价，根据出价结果确定⼟地使⽤者的⾏为。 本规定所称挂牌出让国有⼟地使⽤权，是指出让⼈发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的⼟地交易场所挂牌公布，接受竞买⼈的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截⽌时的出价结果确定⼟地使⽤者的⾏为。
第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有⼟地使⽤权应当遵循公开、公平、公正和诚实信⽤的原则。 第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性⽤地，必须以招标、拍卖或者挂牌⽅式出让。
前款规定以外⽤途的⼟地的供地计划公布后，同⼀宗地有两个以上意向⽤地者的，也应当采⽤招标、拍卖或者挂牌⽅式出让。第五条国有⼟地使⽤权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进⾏。
市、县⼈民政府⼟地⾏政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、⼟地利⽤总体规划、⼟地利⽤年度计划、城市规划和⼟地市场状况，编制国有⼟地使⽤权出让计划，报经同级⼈民政府批准后，及时向社会公开发布。
第六条市、县⼈民政府⼟地⾏政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的⽤途、年限、出让⽅式、时间和其他条件等⽅案，报经市、县⼈民政府批准后，由市、县⼈民政府⼟地⾏政主管部门组织实施。第七条出让⼈应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让⽂件。招标拍卖挂牌出让⽂件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、⼟地使⽤条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有⼟地使⽤权出让合同⽂本。
《城市⼟地分等定级规程》（GB/T18507-2001）由国家质量监督检验检疫总局于2001年12⽉13⽇作为国家标准发布，于2002年7⽉1⽇起正式实施。原国家⼟地管理局颁布的《城镇⼟地定级规程》（试⾏）也于2002年7⽉1⽇停⽌执⾏。
这项新《规程》以国家标准的形式，规定了城镇⼟地分等定级应遵循的基本准则、技术途径、⽅法、程序和成果形式，是科学评价和管理城镇⼟地，规范⼟地估价⾏为，确保⼟地分等定级成果客观、公正和合理的技术保障。 1 范围
本标准规定了我国城镇⼟地定级⼯作的⼯作内容及适⽤范围、技术途径及程序、⼟地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、⼟地级评定及测算、编制⼟地级别总图及量算⾯积、⼟地级的边界落实及分宗整理、⼟地定级报告及成果验收、⼟地级别成果归档和更新等。
本标准适⽤于在我国城镇总体规划确定的⽤地范围内进⾏的城镇⼟地定级⼯作。 2 总则
2.1城镇⼟地定级的任务与⽬的 2.2 城镇⼟地分等定级体系
城镇⼟地分等定级采⽤“等”和“级”两个层次的划分体系。 2.3 ⼟地定级对象
⼟地定级的对象是城镇总体规划确定的⽤地范围内的所有⼟地。 2.4 ⼟地定级原则 2.5 ⼟地定级⼯作内容 2.6⼟地定级的程序
2.7 ⼟地定级的技术⽅法 2.8 ⼟地定级的类型
⼟地定级有综合定级和分类定级两种类型。市区和近郊区⾮农业⼈⼝五⼗万以上的⼤城市，必须同时进⾏综合定级和分类定级；其它城市必须进⾏综合定级，必要时可同时进⾏分类定级。 2.9 ⼟地定级成果 2.10 规程解释权 3 准备⼯作
3.1 编写⼟地定级任务书 3.2 表格准备 3.3 图件准备
4 ⼟地定级因素选择
定级因素指对⼟地级别有重⼤影响，并能体现⼟地区位差异的经济、社会、⾃然条 4. 1 因素选择范围 4.2 因素选择原则 4. 3 因素选择⽅法
按附录A 表A1、A2、A3、A4 内容选择采⽤： 4.4 定级因素权重确定 5 资料调查与整理
5.1 资料调查的⼀般要求 5.2 资料调查的内容
6定级因素资料整理及定量化
6.1 资料整理及定量化的内容、要求和⼀般⽅法 6.2 繁华程度资料整理 6.3 交通条件资料整理 城镇⼟地定级规程
中华⼈民共和国国家标准 1 范围
本标准规定了我国城镇⼟地定级⼯作的⼯作内容及适⽤范围、技术途径及程序、⼟地定级因素的选择、资料调查与整理、定级因素资料整理及定量化、单元分值计算、⼟地级评定及测算、编制⼟地级别总图及量算⾯积、⼟地级的边界落实及分宗整理、⼟地定级报告及成果验收、⼟地级别成果归档和更新等。
本标准适⽤于在我国城镇总体规划确定的⽤地范围内进⾏的城镇⼟地定级⼯作。 2 总则
2.1城镇⼟地定级的任务与⽬的
城镇⼟地定级是根据城镇⼟地的经济和⾃然两⽅⾯属性及其在社会经济活动中的地位、作⽤，对城镇⼟地使⽤价值进⾏综合评定，并使评定结果级别化。城镇⼟地定级的⽬的是为全⾯掌握⼟地质量及利⽤状况，科学管理和合理利⽤城镇⼟地，以及为⼟地估价、征收⼟地税费和制订城镇⼟地利⽤规划、计划提供依据。 2.2 城镇⼟地分等定级体系
城镇⼟地分等定级采⽤“等”和“级”两个层次的划分体系。
⼟地等反映全国或省、地级⾏政区域内城镇之间⼟地利⽤效益的地域差异。⼟地等的顺序在全国或省、地级⾏政区域内统⼀排列。
⼟地级反映城镇内部⼟地的区位条件和利⽤效益的差异。⼟地级的顺序在各城镇内部统⼀排列。
本标准适⽤于各城镇内⼟地级的评定及更新⼯作，独⽴⼯矿区及独⽴开发区的⼟地定级及更新按照本规定执⾏。各城镇间⼟地等的评定规程另⾏制定。 2.3 ⼟地定级对象
⼟地定级的对象是城镇总体规划确定的⽤地范围内的所有⼟地。⼟地定级⼯作以城镇总体规划确定的⽤地整体为单位进⾏。城镇附近的独⽴⼯矿等⽤地也可⼀起进⾏评定。 2.4 ⼟地定级原则 2.4.1综合分析原则 .
⼟地定级应对各种经济、社会、⾃然因素进⾏综合分析, 按综合差异划分⼟地级。⼟地级既要反映⼟地在经济效益上的差异, 也要反映⼟地在经济、社会、⽣态等综合效益上的差异。 2.4.2 主导因素原则
⼟地定级应根据城镇内影响⼟地质量优劣和⼟地使⽤价值⾼低的因素种类及其作⽤的差异, 重点分析对⼟地级起控制和主导作⽤的因素，突出主导因素的影响。 2.4.3 地域分异原则
⼟地定级应掌握⼟地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同⼀⼟地级别。
2.4.4 ⼟地收益差异原则
⼟地定级应在初步划分的⼟地级别上对⼟地收益差异明显的有关⾏业进⾏⼟地收益和⼟地价格测算, 测算值作为确定⼟地级别数⽬和了解⾏业收益差异的重要参考依据，⼟地级别⾼低应与⼟地收益或⼟地价格⾼低相对应；6.4 基础设施资料整理
基础设施条件的优劣由⽣活设施完善度、公⽤设施完备度两因素综合影响决定。 6.5 环境条件资料整理
城镇中环境的优越程度由环境质量优劣度、绿地覆盖度和⾃然条件优劣度等因素共同影响。 6.6 ⼈⼝状况资料整理
6.1商业⽤地⼟地定级时⼈⼝状况资料整理 6.2 住宅⽤地⼟地定级时⼈⼝状况资料整理 6.7 ⾼级商务集聚规模资料的整理 6.8 产业聚集规模资料的整理 6.9 定级因素作⽤分值图勾绘 7 单元分值计算及⼟地级评定 7.1 ⼟地级划分的⼯作步骤 7.2 定级单元划分
7.3 单元内定级因素作⽤分的取值 7.4 单元内商服繁华影响度分值计算 7.5 单元内交通条件分值计算 7.6 单元内基础设施状况分值计算 7.7 环境条件分值计算 7.8 ⼈⼝密度分值计算
7.9⾼级商务集聚规模分值计算 7.10产业集聚规模分值计算 7.11 ⼟地级的初步划分 7.12 ⼟地级差收益计算 7.13市场交易价格定级
7.14 ⼟地级的确定和实地校核 8 编制⼟地级别总图及量算⾯积 8.1 ⾯积量算
8.2 ⼟地级别图编图的要求 8.3 ⼟地定级成果图的编制
8.4 ⼟地级别图的清绘及图⾯整饰 9 ⼟地级的边界落实及分宗整理 9.1 基本要求
9.2 ⼟地级边界的落实
9.3 宗地⼟地级的落实、确定 9.4 分宗整理、统计
10 ⼟地定级报告及成果验收 10.1 ⼟地定级报告的主要内容。 10.2 检查制度 10.3 验收制度
10.4 验收标准和内容
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