（网上征求意见稿）
第一章总则
第一条 目的、依据和适用范围
为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法 权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整 洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务 院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规， 结合本市实际，制定本办法。
本市行政区域（含茂南区、电白区、滨海新区、高新区） 内物业管理、使用及其监督管理，适用本办法。
第二条物业管理的概念和管理原则
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理应纳入居民社区建设和社区管理体系，遵循属地 管理和政府监管、市场主导、社会参与、居民自治的原则，发 挥政府、社区和业主的监督作用，建立和完善社会化、市场化 的物业管理机制，增强业主实施自我管理的能力和意识。促进 居民社区的治理稳定，改善人民群众的居住环境和提高生活质 量。
市人民政府应当建立市中心城区物业管理综合协调监管机 制，对物业管理的监督管理工作给予人员和经费保障。组织开 展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作。
第三条 市房地产行政主管部门和房产管理部门的职责
市房地产行政主管部门负责本市物业管理活动的指导和监 督工作。 市房产管理部门根据市房地产行政主管部门的授权， 织实施本办法，主要履行下列职责：
负责本市物业管理活动的管理和监督工作，
负责制定本市物
负责组
业管理活动监督管理工作的考核办法并组织实施。指导和监督 本市物业管理行业协会工作，管理和监督本市物业服务信用信 息平台及档案；负责茂南区、电白区、滨海新区、高新区的住 宅专项维修资金交存归集管理、使用的指导和监督；监督茂南 区、电白区、滨海新区、高新区物业服务的招投标工作。
第四条 区政府、区房地产行政主管部门和房产管理部门的 职责 各区人民政府、滨海新区、高新区管理委员会应当建立物业 管理综合协调监管机制，对物业管理的监督管理工作给予人员 和经费保障，组织相关行政管理部门和单位部署、推进、协调 辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理的重大事 项，重点落实街道办事处（镇人民政府）在物业管理工作中的 主体责任。
各区房产管理部门根据区房地产行政主管部门的授权， 本辖区内物业管理活动的管理和监督工作，主要履行下列职责：
（一） 物业服务企业和从业人员的监督和管理；
（二） 业主大会和业主委员会物业管理活动的业务指导与 监督管
理；
（三） 处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企 业在物
业管理活动中的投诉；
（四） 物业管理区域、住宅专项维修资金使用情况的备案； （五） 物业使用和维护的监督和管理；
（六） 查处房屋室内违规装修或改建等违法行为； （七） 物业管理方面的其他监督管理职责。
负责
（八） 定期组织物业管理相关法律知识培训。
滨海新区、高新区管委会负责本辖区内物业管理活动的管 理和监督工作，其内设的规划建设管理机构履行的主要职责与 区房地产行政主管部门和房产管理部门相同。
第五条街道办事处的职责
街道办事处（镇人民政府）按照属地管理的原则，负责对 本辖区内物业管理活动的监督和管理，主要履行下列职责：
（一） 指导和监督业主大会和业主委员会的组建和日常工 作； （二） 负责业主委员会、公共收益使用情况的备案； （三） 具体落实物业使用和维护的监督和管理；
（四） 协调处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管 理活动中的纠纷；
（五） 统筹相关行政管理部门进入物业管理区域行使行政 管理职能；
（六） 物业管理方面的其他监督管理职责。
（七） 定期组织开展物业管理相关法律知识宣传教育工 作。 街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会要配备适当 数量的物业管理工作人员。
第六条 居（村）民委员会的职责
居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好辖 区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解工作。居（村） 民委员会对辖区内物业管理活动，主要履行下列职责：
（一） 协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主成 立业主大会并选举产生业主委员会；
（二） 协助街道办事处（镇人民政府）组织、指导业主委 员会的换届选举工作；
（三） 协助街道办事处（镇人民政府）指导、监督业主大会 和业主委员会依法开展活动；
（四） 协调处理辖区内物业管理的日常事务；
（五） 依法协调处理物业管理纠纷，开展人民调解工作； （六） 法律、法规规定的其他职责。 第七条相关行政管理部门职责和分工
全市各级人民政府相关行政管理部门在各自职责范围内， 做好物业管理区域内的监督管理和投诉处理工作，房产管理部 门、街道办事处（镇人民政府）及居（村）民委员会应予以协 助。
价格主管部门对物业服务收费进行监督管理，对物业管理 活动中的各项收费进行监督管理，受理价格咨询和投诉，查处 相关价格违法行为。
规划管理部门负责物业管理区域内的车位、车库及物业用 房、业主委员会用房的规划工作，对擅自改变物业使用功能及 房屋用途、改变或破坏房屋外立面、非法搭建、违法加建扩建 等违法行为予以认定并查处。
城市管理和综合执法部门负责查处物业管理区域内违法设 置户外广告、乱摆卖、侵占破坏绿地等行为。根据住建、房管 等管理部门的行政处罚提请，行使城市管理综合执法职权，其 具体执法范围为：住房城乡建设领域法律、法规、规章规定的 全部行政处罚权。
公安部门负责指导物业服务企业，建立健全保安服务管理 制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案， 督促物业服务企业落实相关管理制度；配合流动人员和出租屋 管理职能部门，做好物业管理区域内流动人口和出租房屋的管 理工作；对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停 放车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施；打击物业 管理服务中的欺行霸市行为等。
环境保护管理部门负责依法查处物业管理区域内社会生活 噪音污染、建筑施工噪声污染、饮食服务业油烟污染、向大气 排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体、废水、废渣、 固体废物、有毒有害废物、噪声、
振动、辐射放射等行为。
质量技术监督部门负责物业管理区域内的电梯、公共游乐 设施的安全监督管理等工作。
公安消防部门负责物业管理区域内的消防安全监督管理工
作。对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日 常监督检查；负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护 管理，提供消防安全防范服务等。
工商行政管理部门负责物业管理区域内的虚假广告、无照 经营等违法经营行为的查处等。
卫计管理部门负责物业管理区域内的卫生与计生工作。 疾病预防控制机构负责物业管理区域内的除四害、 等工作。
民政部门、社工部门依职能负责指导监督居（村）民委员会 履行和谐社区建设的相关职责。
司法部门、维稳部门依职能负责指导人民调解委员会对业 主、物业使用人，建设单位、物业服务企业各方矛盾纠纷进行 人民调解工作。
第八条物业服务企业的职责
物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的 约定，为业主提供服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相 关秩序，并配合政府有关管理部门、 街道办事处（镇人民政府） 居（村）民委员会开展社区服务等相关工作，配合相关行政管 理部门进入物业管理区域行使行政管理职能。
第九条行业协会
行业协会由物业服务企业组成的社会团体法人，是物业管 理行业自律组织。行业协会负责依法制定和组织实施行业自律 性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依 法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进 行调解，行业协会接受民政部门和房产管理
疾病防疫
部门的业务指导和 监督管理。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第一节一般规定
第十条 业主和物业使用人的概念 业主是指房屋的所有权人。
基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移建筑物所有权的民 事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理 所有权登记的房屋买受人，可以认定为业主。
物业使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。 第^一条业主的权利和义务
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供 的服务； （二） 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项 提出建议；
（三） 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建 议； （四） 参加业主大会会议，行使投票权； （五） 选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六） 监督业主委员会的工作；
（七） 监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情 况享有知情权和监督权；
（九） 监督物业共用部位、共用设施设备住宅专项维修资 金（以下简称住宅专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，应履行下列义务： （一） 遵守业主管理规约、业主大会议事规则；
（二） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备 的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作 出的决定；
（四） 交纳住宅专项维修资金； （五） 按时交纳物业服务费用； （六） 法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会和业主委员会
业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全 体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
第十三条物业管理区域
物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图 范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业 的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其 设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理 区域。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要 聘请物业服务企业实施物业管理的，由街道办事处（镇人民政 府）征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的街道办事处 （镇人民政府）在征求相关业主、居民委员会的意见后确定。
一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企 业提供物业管理服务。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同 意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主 委员会的职责。
第二节业主大会筹备组
第十四条成立业主大会和产生筹备组的条件
百分之二十以上业主可以向街道办事处（镇人民政府）、 居（村）
民委员会提出成立业主大会的书面要求。
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百 分之五十以上的，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的， 建设单位必须向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员 会提出成立业主大会的书面要求，并同时在物业管理区域的显 著位置公告至少三十日。
符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居 （村）民委员会应当在三十日内指导、协助业主推荐产生业主 大会筹备组。
第十五条业主大会筹备组的组成及产生方式
业主大会筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员 会代表以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成。 筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会 筹备组人数的百分之六十。居（村）民委员会代表担任筹备组 组长，组织、协调业主大会的筹备工作。筹备组中的业主代表， 由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产 生。
业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的， 应当提交书面委托书。
筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管 理区域的显着位置公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道 办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会协调解决。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作， 向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括 物业管理区域内地上、 地下的建筑物、设施设备和相关场地等） 已筹集的住宅专项维修资金清册等文件，并在物业管理区域提 供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用 于与业主大会筹备无关的活动。
第十六条业主大会筹备组职责
业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首 次业主大
会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
（一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和 内容； （二） 拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三） 确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面 积，确
定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确定首次业 主大会会议表决规则；
（四） 制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委 员会委
员候选人名单；
（五） 制定业主委员会选举办法；
（六） 召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款（一）至（四）项内容应书面通知全体业主。
筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委 员会成立后五日内移交业主委员会。
第十七条筹备组经费
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位赞助，一千户以 内的物业管理区域由建设单位赞助五万元， 管理区域由建设单位赞助十万元。
建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备 经费赞助给居（村）民委员会，由业主大会筹备组使用。
筹备经费应当专款专用。首次业主大会会议召开后，业主 大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显 著位置公告至少三十日，接受全体业主的监督。筹备经费的结 余部分可作为业主委员会工作经费或者根据业主大会的决定 使用。
第三节业主大会
第十八条业主大会的职责
一千户以上的物业
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大 会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则； （二） 制定和修改管理规约；
（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会委员，监督业 主委员会的工作；
（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五） 选聘、解聘、续聘物业服务企业；
（六） 决定住宅专项维修资金使用、续筹方案，并监督实 施； （七） 制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设 施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（八） 改建、重建建筑物及其附属设施； （九） 改变共有部分的用途；
（十）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; （^一）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定 的事项。 决定各个事项的具体条件按本办法第二^一条执行。 第十九条业主大会会议
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召 开。 经业主委员会决定或者百分之二十以上的业主提议，业主 委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会 议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民 政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人 民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。
第二十条 会前告知、公告、意见收集
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、 地点、议题和议程到居（村）民委员会备案，同时在物业管理 区域的显著位置公告至少三十日，并书面通知全体业主。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网 络投票系统的形式。采用书面、电子网络等形式征求意见的， 应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业 管理区域显著位置公示十五日。征求意见的结果在物业管理区 域内显著位置公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。
未按本条规定的程序、方式召开业主大会收集业主意见的， 其结果不能作为业主大会表决结果。
第二十一条业主代表
业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业 主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加 业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求 其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主赞同、反对及弃 权的具体票数经业主本人签字确认后，由业主代表在业主大会 投票时提交。
第二十二条业主委托
业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加 业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托 权限及期限。
第二十三条面积和业主人数的确定
业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重 建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定 其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占 建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面 积和业主人数按照下列方式确定：
（一） 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的建筑面积 计算；
尚未登记的，暂按测绘机构的实测建筑面积计算；尚未 实测的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（二） 具有构造和利用上的独立性、能够排他使用并登记 成为特定业主所有的车位、摊位等特定空间计入用于确定业主 投票权数的专有部分面积。
（三） 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部 分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的 部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（四） 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一 个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
（五） 总人数，按照前项统计总和计算。 第二十四条投票
业主大会会议表决采用书面记名投票或电子投票的方式。 电子投票视为业主真实意思表示， 法律效力。
任何人不得伪造业主选票、 表决票、业主签名或者书面委托 书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。
每户业主的表决情况及统计结果应当在物业管理区域显著 位置公告至少三十日，业主有权查询相关材料。
第二十五条表决事项
首次业主大会会议应当对管理规约、 表决，并选举业主委员会。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同 利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等 事项作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序， 业主委
业主大会议事规则进行 与书面记名投票具有同等
员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。
第四节业主委员会
第二十六条 业主委员会的职责
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。 业主委员会履行下列职责：
（一） 召集和主持业主大会，向业主大会报告工作； （二） 执行业主大会会议的决议、决定；
（三） 代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业 签订物
业服务合同；
（四） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和 协助物
业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业 服务费及其他相关费用；
（五） 协助制订重大维修工程项目年度计划，协调、处理 涉及物
业管理的共同事务；
（六） 监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备 的使用； （七） 组织业主委员会的换届选举工作； （八） 督促业主、物业使用人遵守管理规约； （九） 筹集和使用住宅专项维修资金； （十）对公共收益进行管理；
（^一）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和 有关部门
的监督；
（十二）配合政府有关管理部门、街道办事处（镇人民政 府）、居
（村）民委员会做好物业管理工作，接受政府有关管 理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会的监 督、指导；
（十三）配合政府相关管理部门、街道办事处（镇人民政 府）、居
（村）民委员会做好物业管理区域的社会治安、环境 卫生等相关工作；
（十四）调解业主之间因物业使用产生的纠纷；
（十五）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会 不得从事经营活动。
业主委员会每年十二月向业主大会作工作报告，工作报告 报送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物 业管理区域显著位置公告至少三十日。
第二十七条业主委员会的组成及选举方式
业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期 不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事 规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选 产生。
业主委员会委员候选人由居（村）民委会组织业主推荐等 方式产生。 业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比 例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得 票数达到法定票数的候选人，可以按照得票多少顺序当选业主 委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候 补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十八条 业主委员会委员候选人的资格
业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的 业主中选举产生：
（一） 具有完全民事行为能力；
（二） 遵纪守法、热心公益事业，责任心强，公正廉洁， 具有较
强的社会公信力和组织能力；
（三） 具有必要的工作时间；
（四） 本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服 务的企
业及其下属单位任职；
（五） 业主大会议事规则规定的其他条件。
业主在本物业管理区域内存在以下行为之一的，不得成为 业主委员会成员候选人：
（一） 欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、违法搭建、 破坏
房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正的，损坏房 屋承重结构的。
（二） 连续欠缴物业服务费六个月及以上或累计欠缴物业 服务费
十二个月及以上。
业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会 委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽 责。
第二十九条业主委员会备案
业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资 料备案： （一） 业主大会议事规则、管理规约；
（二） 业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果； （三） 业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、 分工安
排。
居（村）民委员会加具意见后，到街道办事处（镇人民政 府）备案，街道办事处（镇人民政府）应当在收到上述材料后 五日内发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务 企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会换届或备案情况发生变更的，业主委员会应当 自变更之日起十五天日内向物业所在地的街道办事处（镇人民 政府）重新备案，并报送居（村）民委员会。
第三十条分期开发的业主委员会产生和委员增补
分期开发的物业管理区域符合本办法第十三条第二款规定 的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会
C
分期开发的物业管理区域已交付物业的业主选举业主委员 会委员及候补委员的，应当按照未交付物业所占物业管理区域 总面积的比例为尚未交付物业的业主预留名额。
新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委 员，但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。
第三^一条业主委员会换届
业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组， 成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会 代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。 筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生 新一届业主委员会。
业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地 的街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举； 逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街 道办事处（镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作
因客观原因未能选举产生新一届业主委员会、业主委员会 委员人数不足业主大会议事规则约定的业主委员会总人数的二 分之一或不足法定最低人数五人的，可以由物业所在地的居
（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下， 代行业主委员会的职责。
业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业 主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委 员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处（镇人民政府）、 居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安 派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居（村）民 委员会代管。
第三十二条工作经费、工作补贴
业主大会活动经费、 业主委员会日常工作经费和主任工作 补贴由公共收益或物业管理费列支，经费和补贴的筹集、管理 和使用由业主大会决定。
业主委员会主任可以根据业主大会决议领取适当工作补 贴，工作补贴的标准为：专职的业主委员会主任每月不得超过 1200元，兼职的业主委
员会主任不得超过
或物业服务费中提取，专款专用。
700元。从公共收益
业主委员会应当于每年结束十五日内将经居（村）民委员 会确认的业主委员会工作经费和主任工作补贴的使用情况在 物业管理区域的显著位置公告至少三十日，接受业主监督。
第三十三条业主委员会会议
业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召 开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任 认为有必要的，可以召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使 用印章必须经全体委员过半数同意。
召开业主委员会会议前，应当告知物业管理区域所在地的 居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。
业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字 后存档。 业主委员会作出的决定应当于决定产生起三日内在物业管 理区域内显著位置公告至少三十日。业主委员会作出的决定应 以书面形式告知居（村）民委员会。
第三十四条禁止的行为
业主委员会及委员应当遵守法律法规和管理规约、议事规 则，不得有下列行为：
（一） 未经业主大会表决通过，擅自决定选聘、续聘、解 聘物业
服务企业；
（二） 挪用、侵占业主共有财产；
（三） 索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利 害关系
业主提供的利益或者报酬；
（四） 利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、 提供优
惠价格或免费的停车等有关便利；
（五） 在担任业主委员会委员期间连续欠缴物业服务费三 个月及
以上或累计欠缴物业服务费六个月及以上；
（六） 欠缴住宅专项维修资金、违法出租房屋、违法搭建 加建扩
建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用功能且拒不改正 的，损坏房屋承重结构的；
（七） 泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关 的活动； （八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职 责的行为。 第三十五条 业主委员会委员职务中止、终止
业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止: （一） 因物业转让、灭失等原因不再是业主的； （二） 丧失民事行为能力的；
（三） 任职期间被依法追究刑事责任的；
（四） 以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职请求 的，并
办理好移交手续；
（五） 法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会三分之 一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业 主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，经业主委员会会 议决定可以中止其委员职务：
（一） 不履行委员职责的； （二） 利用委员资格谋取私利的； （三） 拒不履行业主义务的； （四） 侵害他人合法权益的；
（五） 本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务 的企业
及其下属单位任职的；
（六） 违反本办法第三十二条的情形，或因其他原因不宜 担任业
主委员会委员的。
第三十六条业主委员会委员职务递补和公告
业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依 次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候 补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告至少三十 日，并报送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）。
职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其 保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交 回业主委员会。拒不移交的，可以请求居（村）民委员会、公 安派出所协助移交。
第三十七条业主委员会委员补选
业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或 者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员 会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会委员超过五人不足十五人需要增补的，按照前 款规定增补。
第三章公共收益管理
第三十八条公共收益的范畴
物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以 及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的 收入（以下称 公共收益”归全体业主所有。
利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场 地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备 进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数的业主同意，并依法办理相关手续。所得公共 收益依法归全体业主共有，存入公共收益独立账户。业主大会 可以委托具有资质的会计师事务所对公共收益进行财务管理和 审计。
业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的 公益宣传工作。公益宣传不能附带商业广告。
第三十九条公共收益的用途
公共收益主要用于以下几个方面：
（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备； （二） 业主公益活动的开展；
（三） 业主委员会的工作经费和主任的工作补贴； （四） 补充住宅专项维修资金；
（五） 业主大会议事规则约定的其他事项。 第四十条 公共收益的管理主体
已成立业主委员会的，可由业主委员会对公共收益进行管 理；未成立业主委员会的，可由物业服务企业对公共收益暂行 管理。居（村）民委员会对业主委员会或物业服务企业进行监 督。
第四十一条公共收益及公告
已成立业主委员会的，公共收益用于第三十九条所列情形 时，由业主大会或业主委员会根据议事规则在公共收益独立账 户中使用。业主委员会应将每年的开支情况报居（村）民委员 会备案，并在物业管理区域的显著位置公告至少三十日。
未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域 内的公共收益单列账户管理，每半年的开支情况报建设单位和 居（村）民委员会备案，并在物业管理区域的显著位置公告至 少三十日。业主委员会成立后，经业主大会同意，物业服务企 业应当将经审计的公共收益的历年收支情况及剩余款项移交业 主委员会。
上述活动由街道办事处（镇人民政府）对公共收益账户的 开支情况进行监督。
第四十二条 公共收益账户管理及分配
业主委员会成立后，依法依约属于全体业主的公共收益， 应统一纳入公共收益独立账户管理。若委托物业服务企业对共 有部分进行经营的，公共收益分配应考虑物业服务企业在公共 收益经营中的成本，具体收益分配由业主委员会与物业服务企 业协商确定。
第四章前期物业管理
第四十三条前期物业企业选聘方式
新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的， 建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照《前期 物业管理招投标管理办法》，通过招投标的方式选聘物业服务 企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售 住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投 标工作。
连续两次公开招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超 过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区房产管理部门批 准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进 行前期物业管理招投标，不得分期招投标。
行业协会组织前期物业管理招投标工作，招标单位负责在 市专家库抽取专家，市房产管理部门负责监督招投标过程。
第四十四条前期物业合同内容
前期物业服务合同应当对前期物业管理范围、管理服务事 项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、共用部位和共用 设施设备的管理使用、合同期限、合同解除、合同终止的处理 方式等内容作出约定。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期 物业服务企业签订前期物业服务合同。
第四十五条前期物业合同终止及后续处理方式
前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物 业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务 合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
前期物业管理合同期满，原物业服务企业自愿按照原合同 约定继续提供服务的，原合同权利义务自动延续至业主大会作 出续聘或选聘决定为
止。
前期物业管理合同期满，原物业服务企业不能按原服务内 容、收费标准继续提供服务的，若已符合本办法第十三条规定 可成立业主大会但尚未成立的，由居（村）民委员会组织业主 表决，街道办事处（镇人民政府）监督，重新选聘物业服务企 业；若未达到本办法第十三条业主大会成立条件的，应由建设 单位按本办法第四十三条规定重新选聘物业服务企业。
重新选聘物业服务企业的相关情况应在小区公告至少三十 日并书面告知业主。
第四十六条建设单位预售公告
建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位置 公告前期物业服务合同、车位销售方案、规划设计要点、规划 总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委 员会用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。
当物业服务用房存在规划批准可用于员工饭堂、员工宿舍 等可能对业主造成影响的用途时，应在销售现场显著位置公告。
第四十七条临时管理规约
建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约， 对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当 履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作 出约定。临时管理规约不得侵害业主的合法权益。建设单位应 当在销售现场公告临时管理规约。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵 守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约至管理规约生效 时自动终止。
物业买受人认为临时管理规约和管理规约的内容违反法 律、法规规定或者显失公平的，可以请求区房产管理部门予以 撤销；区房产管理部门可以撤销临时管理规约、管理规约中违 反法律、法规规定和显失公平内容，
也可以决定临时管理规约、
管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。
第四十八条 前期物业服务合同、临时管理规约备案 建设单位应当于物业预（销）售前将前期物业服务合同、 临时管理规约等材料报物业所在地的区房产管理部门备案。
第四十九条 物业服务和业主委员会办公用房
建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之 二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于 五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公 用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。物业管理 区域物业总建筑面积三十万平方米以下的，
面积不超过物业总建筑面积的千分之二； 建筑面积超过三十万平方米的，
物业服务用房最高 物业管理区域物业总
物业服务用房最高面积为三十
万平方米的部分按千分之二计算，超过部分按千分之一计算。 分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不 少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用 房。先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单 位应临时配置或补充配置。分期开发建设的物业，建设单位应 当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之 二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备 水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼 层应为首层。
物业服务用房的所有权属于全体业主，物业服务企业可根 据规划部门核定的用途，将物业服务用房作为本物业管理区域 提供服务的企业员工的办公、宿舍、饭堂等，不得挪作他用。
物业服务用房不得分割、转让、抵押。未经市房产管理部 门同意，物业服务用房不得变更位置。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公 共门厅、过道、地下室、车库、架空层、夹层和人防工程等， 以及室内层高不足二点六米的房屋不得作为物业服务和业主委 员会办公用房。
第五十条 各部门对物业服务和业主委员会办公用房的审 批核查 建设单位应将物业服务和业主委员会办公用房建筑面积、 位置、用途等指标在设计方案中载明。
规划行政管理部门应依照法律法规的相关规定及规范设 计的要求，将物业服务用房、 业主委员会用房建筑面积、
位置、
用途等指标，在修建性详细规划、建筑方案图纸中予以确认。 对不符合本办法第四十九条规定的标准的，
不予颁发规划许可
证。规划验收时，规划管理部门应对物业服务和业主委员会办 公用房上述指标进行验收。
房产管理部门应在商品房预售时公告物业服务用房、 委员会用房建筑面积、位置、用途等指标。
不动产登记部门应在办理所有权初始登记时，
应在不动产
业主
登记簿中注明物业服务用房、业主委员会用房的建筑面积、坐 落、用途。业主有权查询。
先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的， 位应临时配置或补充配置。
第五十一条 建设单位向物业服务企业的资料移交
物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对 物业共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企 业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确认的资 料移交清单：
（一） 物业管理区域划分资料；
（二） 物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、 结构、
设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验 收资料；
（三） 设施设备买卖合同及安装、使用和维护保养等技术 资料； （四） 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五） 物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清 单；
建设单
（六） 物业及配套设施的产权清单； （七） 物业服务用房的清单； （八） 业主清册；
（九） 物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业 主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无 关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同 终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。
第五章物业管理服务
第五十二条选聘续聘物业服务企业方式 经过业主大会决定选聘物业服务企业，
业主委员会应当将物
业服务招标方案（选聘方案）和物业服务合同草案的内容在物 业管理区域的显著位置公告至少十五天，征求业主意见。
经过业主大会决定续聘物业服务企业，业主委员会应当将 物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示并征求 业主意见。公示时间不得少于十五日。
第五十三条招标或邀标选聘物业服务企业
业主委员会根据业主大会的决定，采取公开招标或者邀请 招标的形式选聘物业服务企业的，业主委员会在市专家库抽取 专家进行评标。招投标或者邀请招标所产生费用由全体业主或 中标单位承担。
上述活动由房产管理部门、街道办事处（镇人民政府）进 行监督指导。
第五十四条 物业服务合同备案
业主委员会与新选聘、续聘的物业服务企业签订物业服务 合同后，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日 内，将物业服务合同报物业管理区域所在地的街道办事处（镇 人民政府）备案，同时以书面形
式告知居（村）民委员会。
第五十五条物业服务合同履约保证金
业主委员会可以在物业服务合同中约定物业服务企业提交 一定数额的物业服务履约保证金，并开设专门的账户保管。
第五十六条 物业服务企业的选聘、续聘 物业服务合同期限届满三个月前，
业主委员会应当组织召
开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。
业主委员会应当在业主大会后五日内以书面形式告知物 业服务企业业主大会选聘或续聘的决定。
物业服务企业接受业主大会续聘决定的，
应于收到业主委
物业服
员会书面告知十日内与业主委员会续签物业服务合同； 务企业不接受业主大会续聘决定的，
也应当在收到业主委员会
书面告知五日内以书面形式告知业主委员会。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，
应在物业服务合
同期限届满前一个月与选聘的物业服务企业签订物业服务合 同。
原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日 内退出物业管理区域，不得强行提供物业服务，不得以事实服 务为由向业主收取物业服务费用。
第五十七条提前终止服务合同的处理
物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前
3
个月书面通知对方，并以书面形式告知居（村）民委员会、街 道办事处（镇人民政府）和区房产管理部门，同时在物业管理 区域显著位置公告至少三十日。
责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违 约责任。 第五十八条物业服务企业突然终止服务的处理
物业服务企业因为被吊销、被解聘、解散或者单方撤出物 业管理区域的，为避免物业服务终止，业主委员会经街道办事 处（镇人民政府）同
意，可以直接委托新的物业服务企业暂行 管理，但应在临时物业服务合同中约定，该合同于业主大会选 聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当自 上述事件发生之日起三个月内按照本办法规定重新选聘物业服 务企业。
第五十九条物业服务企业撤场移交资料
物业服务企业撤场时，应当向业主委员会移交下列资料和 财产，并配合新物业服务企业做好交接工作。经交接双方确认 的移交资料清单报送居（村）民委员会。
（一） 第五十一条规定的资料；
（二） 物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成 的技术资料；
（三） 物业服务用房；
（四） 物业管理服务期间配置的固定设施设备；
（五） 采用酬金制计费方式发生的物业服务费结余，及用 物业服务费购置的资产及物品；
（六） 其他应当移交的资料和财产。
如物业管理服务期间配置的固定设施设备是由原物业服务 企业出资或垫资建设的，应由全体业主承担相应费用。
第六十条物业服务企业不交接的处理 物业服务合同期限届满或依法终止，
原物业服务企业不得
以业主欠交物业服务费用、 对业主大会决定有异议等为由拒绝 办理交接。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，
新物业服务企
业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当 依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处（镇 人民政府）应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第六^一条新物业服务企业的交接查验
新物业服务企业承接物业时， 应当在业主委员会、 居（村） 民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、 用设施设备进行查验。
查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应 当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在 问题等，并由查验人共同签字。业主委员会将查验记录报物业 管理区域所在地的街道办事处（镇人民政府）备案，同时以书 面形式告知居（村）民委员会。
新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争 议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
第六十二条纠纷解决方式
业主委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的 约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业 管理服务的投诉。
物业服务企业应当听取业主、
物业使用人对物业管理服务
共
的意见和建议，及时处理业主投诉，改进物业管理服务。
物业服务企业不及时处理业主的投诉的，居（村）民委员 会、街道办事处（镇人民政府）、物业所在地的区房产管理部 门应当及时协调处理；对物业服务企业损害业主、物业使用人 合法权益的，物业所在地的区房产管理部门应当责令其限期整 改，物业服务企业应当按期整改。
街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、符合条 件的物业管理区域应当建立物业管理纠纷人民调解委员会， 时协调解决物业纠纷。
业主认为物业服务企业违反合同约定的， 院提起诉讼。
可向当地人民法
及
第六章 物业的使用和维护
第六十三条 物业管理区域内禁止的行为
物业管理区域内禁止下列行为：
（一） 损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构； （二） 违反法律法规以及管理规约，改变物业用途；
（三） 将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水 处理的
卫生间、厨房或其他用途，或者将卫生间改在下层住户 的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（四） 破坏或者擅自改变房屋外观； （五） 违法搭建建筑物、构筑物；
（六） 损坏或者擅自占用、改建物业共用部位； （七） 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备； （八） 损坏或者擅自占用物业管理区域的道路、场地； （九） 擅自改变公共建筑和共用设施的用途； （十）损毁树木、园林；
（十一）生产、储存、经营易燃、易爆、剧毒、放射性等 危险物品，
存放、铺设超负荷物品；
（十二）乱丢垃圾，高空抛物；
（十三）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通 风； （十四）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（十五）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、 乱涂写、
乱刻画；
（十六）占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置 路障，损
坏、挪用或者停用消防设备；
（十七）占用公用绿地种植蔬菜、果树； （十八）违反规定饲养动物； （十九）违法规定出租房屋；
（二十）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权 投诉、举
报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合 同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物
业服务企业、业主委员会应当及时报告物业管理区域所在的居 （村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）以及相关职能部 门，居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）、相关职 能部门应当及时处理。
第六十四条装修规定
业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律法 规、管理规约和物业服务合同的约定。
业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修 管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为 进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。
建设单位出售物业时，不得承诺或引导业主对物业进行改 建或者加建。
物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装 修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法 处理。有关行政管理部门在接报后，应当依法对违法行为予以 制止处理。
第六十五条装修物料搬运规定 装修期间搬运物料应遵守如下规定：
（一） 业主聘请专业队伍搬运装修物料时，需配合物业服 务企业
的管理；
（二） 装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须 做好包
装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企 业应对搬运队伍加强监督和管理。专业搬运队伍进行作业过程 中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作，禁止违法、 违章搬运；
（三） 装修期间业主的装修物料搬运，由业主自行负责。
建设单位或物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。 务企业应当做好配合和服务工作，
物业服
在物业管理区域显著位置公
告装修搬运指引、管理部门投诉电话等内容。发生、发现装修 搬运欺行霸市行为的，物业服务企业应及时报告公安部门处 理；
（四） 装修产生的垃圾，由业主自行清运的，物业服务企 业不得
强行收取清运费；业主自愿委托清运的，清运费由双方 约定；
（五） 在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏 的，由
行为人承担赔偿责任，业主承担连带责任。
第六十六条维修责任划分
房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一） 业主专有部分由业主自行维修，毗连部位按照《中 华人民
共和国物权法》执行；
（二） 共用物业的维修、更新、改造和养护费用，由共有 该物业
的业主按照拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承 担；
（三） 单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更 新、改
造和养护费用，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房 屋建筑面积比例共同承担；
（四） 属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失； （五） 物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、 有线
电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维 修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护，不得从 住宅专项维修资金中列支。 物业服务企业不得签署排他性合同， 或提出收取进场费用，限制部分通信、有线电视等单位实施网 络接入或改造。
第六十七条维修义务和责任追责
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担 物业的保修责任。
业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有 关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养 护。
物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时， 责任人应当及时维修养护。当责任人不履行维修养护义务时， 已成立业主委员会的，由业主委员会协调改正，责任人拒不改 正的，经业主委员会同意或者按照管理规约规定，由物业服务 企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担；未 成立业主委员会的，由居（村）民委员会代行业主委员会职责， 费用由责任人承担。
物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、 物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、 更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予 以赔偿。
因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成 房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。
第六十八条维修费用公告和管理
物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、 共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业应当每 季度在物业管理区域内的显著位置对共用部位、共用设施设备 的维护、维修费用的使用情况进行公告至少三十日。前期物业 管理阶段由建设单位监督，业主委员会成立以后，由业主委员
前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在公共 收益独立账户中支出，多余部分滚存入下月维护、维修费用中 继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用 有结余的，应由建设单位监督，交存入公共收益独立账户中。
业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业 管理阶段，每月维护费用不足的，可由物业服务企业申请，业 主委员会批准，在公共收益独立账户中支出。每月的维护、维 护费用有结余的，由业主委员会监督物业服务企业交存入公共 收益独立账户中。
第六十九条住宅专项维修资金制度
物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、物业管 理区域内
的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物 业的业主，应当按照法律、法规规定交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、 银行审核、政府监督的原则。
住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作 他用。共用部位一般包括房屋的承重结构包括住宅的基础、承 重墙体、梁柱、楼盖等；非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、 大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、 垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管道 等、公共照明灯具、避雷装置。共用设施设备一般包括电梯系 统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空 调系统、天线接收系统。
住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账， 房屋户门
并按
号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设 账，按房屋户门号设分户账。
第七十条住宅专项维修资金交存时间和标准
建设单位应当在办理商品房预售许可前到市房产管理部门 申请建立住宅专项维修资金账户。业主应当在办理商品房预
（销）售合同备案前交存首期住宅专项维修资金，资金缴款凭 证作为合同备案条件之一存档。
建设单位对其自留或自用房产办理权属初始登记时，按法 律、法规应交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金交存标准由市房产管理部门根据住建部 和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》另行制定。
第七十一条住宅专项维修资金使用
住宅专项维修资金的使用按以下规定执行：
（一）用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改 造等，物
业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意， 将表决结果在物业管理区域显著位置公告至少三十日；如申请 工程费用金额达到较大额度的（即电梯维修费用
2万元以上，
其他工程费用10万元以上），物业管理企业需委托一家有资质 的专业审价中介机构，对维修工程的必要性及费用，依照相关 标准定额进行评估和审核，经业主同意后，物业管理企业方可 进行维修工程。
（二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造等， 业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有 部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二 以上的业主同意后，按本条第（一）项使用；
（三）当发生危及房屋安全、人身安全的紧急情况时，按 照第七十二条执行；
（四）当住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之四 十时，业
主委员会应组织业主大会确定续筹方案；当住宅专项 维修资金余额不足首期交存额百分之三十时，只能用于紧急维 修。
第七十二条紧急维修
依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧 急维修，相关业主不能及时统一意见的，业主委员会、居（村） 民委员会、街道办事处（镇人民政府）和相关职能部门应当督 促业主或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救 助。有关费用经审核后，经街道办事处（镇人民政府）加具证 明意见，从公共收益账户中或住宅专项维修资金账户中列支， 涉及专有部分的开支由相关业主分摊，费用支出情况在物业管 理区域显著位置公告至少三十日。
发生下列危及房屋使用和安全的紧急情况，按照相关职能 部门或有相应资质的鉴定机构的意见，需要立即对共用部分进 行维修、更新、改造的，按照上述规定使用住宅专项维修资金:
（一） 天面、外墙防水损坏造成渗漏的；
（二） 电梯、消防、安防等共用设施设备存在严重安全隐 患的； （三） 高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
（四） 由于共用供电设施设备损坏导致供电中断的； （五） 楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
（六） 小区专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能 障碍，
危及人身财产安全的；
（七） 严重影响房屋使用和安全的其他情形。 第七十三条住宅专项维修资金续筹
住宅专项维修资金可以采用一次性续筹，也可以在缴交物 业服务费的同时按比例计收等方式续筹。
住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。 第七十四条住宅专项维修资金管理
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资 金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住 宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证 书、身份证等到房产管理部门和专户管理银行办理分户账更名 手续。
未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不 得将房屋交付购买人。房屋交易机构不得办理房屋交易及转让。 不动产登记部门不得办理房屋登记及抵押。
市房产管理部门应当委托所在地的商业银行，作为本区域 内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立 住宅专项维修资金专户。
第七十五条住宅专项维修资金使用情况公示
业主委员会应当每年在物业管理区域内的显著位置对住宅 专项维修资金的使用情况进行公示，报区房产管理部门备案， 以书面形式告知居（村）
民委员会。
第七十六条住宅专项维修资金转移
业主转让物业时，其交存的住宅专项维修资金余额不予退 还，一并转让给新业主。
第七章物业服务收费管理
第七十七条 物业服务成本或物业服务支出构成
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福 利费等； （二） 物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用； （三） 物业管理区域清洁卫生费用； （四） 物业管理区域绿化养护费用； （五） 物业管理区域秩序维护费用；
（六） 物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用； （七） 办公费用； （八） 管理费分摊；
（九） 物业服务企业固定资产折旧；
（十）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。 第七十八条物业服务收费价格
物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府 指导价和市场调节价。
保障性住房（含经济适用住房、公共租赁住房、廉租房等） 物业收费实行政府指导价管理，由市、区按现行有关规定合理 制定收费标准。
除上述保障性住房外，业主大会成立之前的住宅（含自有 产权车位、车库，不含别墅，下同）前期物业管理服务收费实 行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅及其它非住宅 物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的前期物业管理服务收费，由市、县级价 格主管部
门会同同级住房和城乡建设（房地产）行政主管部门 根据住宅物业管理服务等级标准、物业服务成本、业主承受能 力等因素，另行制定相应的基准价和浮动幅度，适时调整，并 抄送上一级价格主管部门及住房和城乡建设（房地产）行政主
管部门备案。实行政府指导价的物业管理区域，物业服务企业 提供了优于物业所在区域物业服务等级最高标准的服务，其具 体收费标准需突破政府指导价标准的，应当报物业所在地价格 主管部门核定。
实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企 业在当地政府指导价或核定标准的范围内，根据物业服务实际 情况与业主协商确定，并得到物业管理区域内业主总户数二分 之一以上的业主（每套住宅有多个产权人的，按一位业主计算） 同意。
前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者 协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当在政府 指导价范围内制定收费标准。
行业协会定期公布不同区域的物业服务收费价格信息。实 行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方参 照行业协会公布的物业服务收费价格信息协商确定，并在相关 服务合同中予以明确。”
第七十九条物业服务收费公告
物业服务收费应按价格主管部门规定的样式、内容实行明 码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物 业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公告。
第八十条物业服务收费方式
物业服务收费按月计收，经业主同意，可以预收不超过三 个月的物业服务收费。
物业服务收费可以采取酬金制或者包干制等形式。
酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者 约定数额提取酬金支付给物业服务企业，
其余部分全部用于物
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业服务合同约定的物业服务支出， 结余或者不足均由业主享有 或者承担的物业管理服务计费方式。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服 务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管 理服务计费方式。
物业服务企业实行酬金制收费方式的， 物业服务的各项资 金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会的监督。 物业服务企业应当于每季度结束十五日内将经业主委员会确 认的收支情况在物业管理区域的显著位置公告至少三十日。
实行酬金制收费方式的， 物业服务企业收支情况应当进行 年度审计。 前期物业管理阶段由物业服务企业主委员托有资质 的审计机构进行， 费用由全体业主分摊； 已成立业主委员会的， 由业主委员会委托有资质的审计机构进行。 审计结果在物业管 理区域的显著位置公告至少三十日， 并以书面形式告知居 （村） 民委员会。
实行包干制物业服务收费的，公用水电费用分摊，如双方 另有约定的除外。 物业服务企业应当于每季度结束十五日内将 共用场地、共用设施设备产生的公共水电用量、单价、金额等 在物业管理区域显著位置公告至少三十日， 按照实际费用和约 定的方式向所有相关业主合理分摊。 没有约定或者约定不明确 的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。公用水电 没有独立设置计量表的，不得向业主分摊公用水电费用。实行 政府指导价物业管理区域的公共水电费用分摊后， 含分摊金额 的每平方米物业服务收费金额不得超过对应等级政府指导的 最高限价。
实行包干制的物业服务收费，包含小区绿化物养护、园林 水池喷泉、物业管理办公室、员工宿舍、员工饭堂、值班室、 保安亭、以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用 由物业服务费列支，不得向业主分摊。
业主、业主委员会或者业主大会对公布的物业服务资金年 度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设 施设备产生的水电费的
分摊情况提出书面异议时，
业应当自收到书面异议之日起七日内答复。
第八十一条物业服务费交纳义务
物业服务企
业主应当根据物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务 费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的， 从其约定，业主负连带责任。物业产权转移时，业主应当与物 业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但未出售或者尚未交付给物业买受人的物业， 其物业 服务费必须由建设单位全额交纳。建设单位依法依约交付物业 之日起物业服务费用由业主承担。
建设单位出售物业时， 不得承诺或者约定减免物业服务费 用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设 单位承担。
第八十二条最终用户收费
物业管理区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等 单位应当向最终用户收取有关费用，建设单位应该为最终用户 单独安装各收费单位确认的计量器具。
物业服务企业接受委托
代收费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取 手续费或水电周转金。
住宅物业的最终用户，按照下列规定确定： （一） 专有部分以单个业主作为最终用户；
（二） 部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最 终用户； （三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。 第八十三条商业、公益用途的物业及其配套设施物业服务 收费 物业管理区域内的商铺、办公用房等物业按质价相符、协 商一致的原则，由上述物业的业主与物业服务企业协商确定合 理收费标准。
物业管理区域内教育和医疗卫生配套设施的物业服务收 费，可参考该小区最低住宅物业服务收费标准和物业服务实际 情况，由物业服务企业与业主或物业使用人协商约定。
第八十四条 装修保证金等与装修相关的费用
房屋交付使用并经业主办理装修申报手续后，业主进行房 屋装修的，物业服务企业为避免业主（或装修企业）在装修过 程中改变、损坏小区共用部位、共用设施，可依据价格主管部 门规定的标准和管理办法向业主（或装修企业）收取装修保证 金、垃圾和余泥清运费、装修人员出入证押金。
除上述收费项目外，物业服务企业不得强制收取其他任何 与装修相关的费用。
物业服务企业在收取装修保证金前应与业主（或装修企业） 以书面形式约定双方的权利、义务、违规处理、装修保证金和 装修人员出入证押金退还及业主（或装修企业）不履行义务导 致装修保证金和装修人员出入证押金不能退还时的处理方式等 内容。装修完工后，如业主（或装修企业）未造成共用部位和 共用设施设备损坏的，物业服务企业应自检查合格之日起五个 工作日内全额退还装修保证金和装修人员出入证押金；造成损 坏后，如责任人修复或折价赔偿的，其装修保证金和装修人员 出入证押金可在修复或赔偿后的五个工作日内退回。否则，装 修保证金和装修人员出入证押金将纳入住宅专项维修资金不予 退还。
第八十五条物业服务收费价格调整
物业服务企业需重新约定收费，或有百分之二十以上业主 提议调整收费标准的，应综合物业服务成本和业主满意度测评 结果，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半 数的业主同意。物业服务企业将业主表决结果在物业管理区域 显著位置公告至少三十日，按价格主管部门规定的标价方式进 行明码标价，并报送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民 政府）、区（管委会）房产管理部门。
对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员 会和物业服务企业，可以向物业所属地同级价格主管部门申请 协商调解。
物业服务企业与业主委员会之间对收费不能达成共识时， 经双方出具委托书后，可委托有价格成本审核资质的中介机构 进行成本审核，根据成
本审核结果自行协商。
第八十六条欠费处理及告知义务
当发生业主不按合同约定的时间和标准交纳物业服务费 时，业主委员会应当配合物业服务企业督促业主缴交。
业主拖欠物业服务费，物业服务企业可以通过法律途径追 讨物业服务费。
业主出租物业，应当将管理规约告知承租人，承租人应当 遵守管理规约。
自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，买受 人或承租人应当将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和 物业服务企业。
第八十七条 撤出后欠费的追缴
物业服务企业退出物业管理区域时，业主欠交物业服务费 等费用的，原物业服务企业可以依法追讨，
民委员会、新的物业服务企业应当予以协助。
业主委员会、居（村）
第八章物业管理区域机动车停放保管服务收费管理 第八十八条 物业管理区域机动车停放服务收费定义
物业管理区域机动车停放服务收费是指停车场经营者接受 车位所有权人或业主委员会及其他合法单位或组织的委托，按 照停车服务合同或其他约定，向物业管理区域业主或使用人提 供停车场地、设施、停车秩序管理及服务所收取的费用。
与物业管理区域共用停车场的其他类型停车场，其收费管 理按本办法的规定执行。
第八十九条定价形式
物业管理区域机动车停放服务收费实行市场调节价，具体 收费标准由停车场经营者与业主或使用人通过合同或其他方式 约定。
第九十条定调价组织者
物业管理区域停车场需制定或调整机动车停放服务收费 的，如已成立业主大会的物业管理区域，由业主委员会组织召 开业主大会会议；未成立业主委员会的，由物业所在地居（村） 委会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代履行 业主委员会的职责，组织召开业主大会会议。
第九条定调价提议者
物业管理区域停车场制定或调整机动车停放服务收费，可 以由停车场经营者提议，也可以由业主委员会或 议。
第九十二条 定调价程序 物业管理区域停车场需制定或调整机动车停放服务收费 的，应按照以下程序进行：
（一）由停车场经营者或 20% 以上业主提议书面向定调价 组织者提出调价事宜。如由业主委员会提议调价的，可减少此 程序。
（二）停车场经营者分年度公示前三年停车场经营资金收 支情况、经营成本和定调价方案，公示时间不少于 15 天；或提 出调价的业主委员会、业主公示申请调价的理由和调价方案， 公示时间不少于 15 天。
（三）定调价组织者可以聘请专业机构对物业服务资金的 收支情况进行审计，审计时间最多不超过 2 个月。
（四）公示或审计结束后，定调价组织者召开业主大会会 议表决，或采用书面征求意见形式表决。采用书面征求意见形 式表决的，收集意见的时间最多不超过 1 个月。 业主委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项、 委托权限及期限。
（五）公示表决结果， 公示时间不少于 30 天 ,业主有权进行 查阅相关资料。
（六）公布调价标准。如获表决通过定调价方案的，公布 机动车停放
20%以上业主 提
服务新收费标准及执行新收费标准的起始日期。应 公布执行新标准的起始时间，一般以自然月为起始时间。
（七）停车场经营者与业主委员会或代履行业主委员会职 责的居（村）委会签订合同或双方接受的方式约定机动车停放 服务收费标准。
第九十三条 通过调价方案人数的确定
定调价方案获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 占总人数过半数业主同意的，视为通过定调价方案；否则，视 为不通过。面积和业主人数的具体确定方式，按照本办法第二 十三条的规定。
第九十四条公示规定
本办法第九十二条所述的公示，应张贴在每幢楼醒目位置 及停车场出入口。公示表决结果的，应在每幢楼醒目位置公示 该幢业主的表决情况，在小区醒目位置按幢公示业主表决情况、 表决结果和业主人数的说明。
第九十五条定调价的限制性条款
停车场经营者提出机动车停放服务的收费标准，不能超过 本地区同期同类服务市场平均价格的合理幅度。
提出调价的业主委员会、业主提出的调价方案，不能低于 本地区同期同类服务市场平均价格的合理幅度。
第九十六条禁止性条款
停车场经营者已收取车辆停放服务收费的，不得向车位使 用人重复收取车位物业服务费。
第九十七条明码标价有关规定
停车设施经营者应当严格落实明码标价制度，在经营场所 显著位置按价格主管部门要求设置统一规范明码标价牌，标明 停放服务收费定价主体、收费标准、计费方式、计费办法、收 费依据、免费时长、投诉举报电话等，
广泛接受社会监督。
第九章行业管理
第九十八条信用信息平台和档案建立
市房产管理部门负责本市物业服务行业企业信用信息的管 理和监督工作，建立物业服务企业信用平台和信用档案并向社 会公告。
市房产管理部门制定行业企业信用评分管理办法，对物业 服务企业进行信用等级评定，评定结果作为物业服务企业评优、 参与物业服务项目招投标等活动的重要参考依据。
第九十九条信用信息档案的载入及用途
物业服务企业的违规行为、重大投诉、安全责任事故等， 由居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）核实后，报 市房产管理部门载入企业的信用档案。
物业服务企业不履行本办法第六十二条规定不及时处理 业主的投诉，或经市房产管理部门责令限期整改而逾期不整改 的，载入企业的信用档案。
本办法第一百零六条规定的业主委员会对物业服务企业 的年度考核报告和满意度调查情况，载入企业的信用档案。
物业服务企业不履行本办法第六十三条、
第六十四条规定
的劝阻、制止、及时报告义务的，由相关行政管理部门报市房 产管理部门载入企业的信用档案。
物业服务企业不履行本办法第一百零三条规定内部工作 义务的，由相关行政管理部门报市房产管理部门载入企业的信 用档案。
物业服务企业存在本办法第一百零五条所列行为的， 关行政管理部门报市房产部门载入企业的信用档案。
物业服务企业信用档案作为物业服务企业信用等级评定、 物业项目招投标等参考依据
由相
第一百条行业协会的职责：
（一） 保障物业服务企业依法执业，维护行业合法利益； （二） 总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务 技术； （三） 制定并监督执行本行业诚信管理办法、行业规范和 处分规
则；
（四） 组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育，进 行考核； （五） 对物业服务企业实施奖励和惩戒；
（六） 受理对物业服务企业投诉或者举报，调解物业服务 活动中
发生的纠纷；
（七） 发布物业服务收费信息。 （八） 组织物业服务招投标工作。 第一百零一条行业协会处分
行业协会发现会员企业及其从业人员有以下情形的，应视 情节分别作出通报批评、公开谴责、取消会员资格等处分：
（一） 违反法律法规规定的； （二） 违反本办法的；
（三） 违反行业诚信管理办法、行业协会章程或其他行业 规范的； （四） 严重违反社会公共道德、职业道德和纪律的； （五） 其它应受处分的违规行为。
行业协会对会员企业作出处分后，应当将该信息载入企业 的信用档案，并报送市房产管理部门。
物业服务企业受到公开谴责或被取消会员资格的， 不得参加本市物业服务招标投标， 签订的物业服务合同。
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二年内
业主大会可以提前解除与其
受到行业协会公开谴责的物业服务从业人员， 物业服务企
业二年内不得聘用其从事应当由取得物业服务相关资格证书 的人员从事的工作。
行业协会给予物业服务企业和物业服务从业人员通报批 评、公开谴责、取消会员资格等处分的，应当报市房产管理部 门备案，并向社会公告。
第一百零二条 行业协会的加入及未加入行业协会的处理 物业服务企业应当自成立之日起三个月内加入行业协会。
异地物业服务企业在为本市提供物业服务之日起三个月内 应当加入本市行业协会。
物业服务企业未加入行业协会的， 记入企业的信用档案。
第一百零三条
物业服务企业内部工作制度
市房产管理部门应当对其
物业服务企业应在日常管理中建立以下内部工作制度：
（一） 工作人员着装统一，持证上岗，挂牌服务，文明礼 貌； （二） 公开、公告收费项目、收费标准、办事制度； （三） 工作人员全天候值班， 报修及时（水电小修不过夜） （四） 保安、保洁、绿化服务到位；
（五） 公共设施、共用部位维护、保养得当，使用安全； （六） 建立高效的投诉、回访处理机制（查阅投诉处理记 录）； （七） 建立物业服务档案管理制度； （八） 建立小区应急事件处理制度。
房产管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民 委员会、业主委员会负责监督检查。
第一百零四条物业服务企业治安和消防管理义务
物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护 工作，协助公安部门维持物业管理区域内治安秩序，依法依约 进行值班、巡逻工作。
物业服务企业作为物业管理区域内消防 的主体责任单位，发生安全或消防事故时，在采取应急措施的 同时，应根据本办法第七条规定的部门职责，及时向有关行政 管理部门报告，并协助开展救助工作。物业服务企业未能履行 物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 应当承担相应的法律责任。
第一百零五条 物业服务企业禁止的行为 物业服务企业不得有下列行为：
（一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转 让给他人； （二）挪用或擅自使用住宅专项维修资金； （三）擅自改变物业服务用房用途；
（四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑 和共用设施用途；
（五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害 业主共同利益；
（六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营； （七）物业服务合同终止时， 不按规定办理查验移交手续； （八）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串 通，以不正当手段谋取中标；
（九）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不 履行物业服务合同的行为；
（十）限定业主购买其指定的经营者（服务提供者）的商 品或者服务；
（十一）其他严重损害业主权益的情形。
第一百零六条物业服务企业考核、满意度测评及检查
业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，每年对物 业服务企业的合同履行情况进行年度考核。 业主满意度测评工作。
每年至少开展一次
物业管理区域没有成立业主委员会的， 物业服务企业应当
在居（村）民委员会的指导监督下，组织业主满意度测评。
街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会不定期对 本辖区内各个小区的物业服务情况进行检查。
年度考核结果和满意度调查情况应当在物业管理区域的 显著位置公告至少三十日， 台予以公布。
并在本市物业服务企业信用信息平
第十章法律责任
第一百零七条 未书面报告并公告的法律责任
建设单位违反本办法第十四条第二款规定，未书面报告并 公告，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的， 处以五万元以下的罚款。
第一百零八条泄露业主资料的法律责任
违反本办法规定，故意泄露业主资料，将业主资料用于与物业 管理服务无关活动的依法追究责任。
建设单位、物业服务企业违反本办法第五^一条第三款规 定，故意泄露业主资料的，由区房地产行政主管部门处以十万 元以上二十万元以下罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。
第一百零九条 未交纳首次业主大会会议筹备经费或未将 筹备经费使用情况公告的法律责任
建设单位未按照本办法第十七条第一款规定交纳首次业主 大会会议筹备经费的，由区房产管理部门责令限期改正。
业主大会筹备组违反本办法第十七条第三款规定未将筹备 经费使用情况公告的，由区房产管理部门责令限期改正。
第一百一十条 挪用、侵占筹备经费的法律责任 业主大会筹备组违反本办法第十七条第三款规定未将结余 部分纳入物业专项维修资金或者
根据业主大会的决定使用，挪 用、侵占筹备经费的，由区房产管理部门责令限期改正。
第一百一十一条 伪造业主选票、 表决票等文件的法律责任 任何单位或个人违反本办法第二十四条第三款伪造业主选 票、表决票、业主签名或者书面委托书的，由区房产管理部门 对应当负责的个人或物业服务企业责令限期改正。
第一百一十二条 违法选聘、续聘物业服务企业的法律责 任 业主委员会及委员有本办法第三十四条第（一）项规定的 行为，违反第五十二条、第五十三条规定选聘、续聘物业服务 企业的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期未改正 的，依法追究责任。
业主委员会委员有本办法第三十四条第（三） 、（四）项规 定的行为的，依法追究责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第一百一十三条 违反公共收益规定的法律责任 任何单位或个人违反本办法第三十八条、第三十九条、第 四十条、第四十一条、第四十二条规定，擅自利用共用部位、 共用设施设备进行经营的，或违反公共收益使用程序，由区房 地产行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，对责任单位 处以二十万元以上三十万元以下的罚款，对责任人处以五千元 罚款。
任何单位或个人违反本办法的规定，挪用或者侵占公共收 益的，由区房地产行政主管部门追回挪用或侵占的公共收益， 给予警告，没收违法所得，可以并处挪用、侵占数额二倍以下 的罚款；构成犯罪的，依法追究责任单位或责任人的刑事责任。
第一百一十四条 未提供或移交相关资料、财务的法律责 任 建设单位、物业服务企业未按照本办法规定提供或者移交 相关资料、财物的，或未按照本办法规定提供人力、场地支持 的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的， 处一万元以上十万元以下的罚款。
业主委员会违反本办法规定不提供或者移交相关资料、财 物的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交 有关资料的，对应当负责的业主委员会委员处一万元以下的罚 款。
第一百一十五条 未公告的法律责任
建设单位未按照第四十六条规定事项进行公告的，由区房 产管理部门责令限期改正。
第一百一十六条 未公告、备案的法律责任
建设单位违反本办法第四十七条第一款规定未将临时管理 规约公告，或违反第四十八条规定，未将前期物业服务合同或 临时管理规约等材料报区房产管理部门备案的，由区房产管理 部门责令限期改正。
第一百一十七条 未提供物业服务用房的法律责任
建设单位未按照本办法第四十九条规定提供物业服务用房 的，由区房地产行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的， 责令向业主大会交纳相应价款，用于解决物业服务用房，没收 违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。
第一百一十八条 挪用或侵占住宅专项维修资金规定的法 律责任 任何单位或个人违反本办法的规定，挪用或侵占住宅专项 维修资金的，由区房地产行政主管部门追回挪用或侵占的住宅 专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用或侵 占数额二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主 管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第一百一十九条 物业服务合同未备案的法律责任 物企服务企业违反本办法第五十四条规定，未将物业服务 合同报街道办事处（镇人民政府）备案的，由区房产管理部门 责令限期改正。
第一百二十条 未履行书面报告及公告义务的法律责任 建设单位、物业服务企业、业主委员会未按本办法第五十 七条规定履行书面报告及公告义务的，由区房产管理部门责令 限期改正。
第一百二十一条 拒绝交接或拒不撤场的法律责任
原物业服务企业违反本办法第六十条规定拒绝办理交接或 拒不撤出物业管理区域的，由区房地产主管部门责令限期退出； 逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，将其情 况记入企业的信用档案，物业服务企业二年内不得参加本市物 业服务招标投标。
第一百二十二条 违反物业管理区域内禁止行为规定的法 律责任 违反本办法第六十三条规定，给他人造成损害的，依法承 担民事责任，并由有关行政主管部门按照下列规定予以查处； 构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第一项规定的，由区城市管理部门责令其限期 改正，处以五万元以上十万元以下的罚款；
（二）违反第二项、第四项、第五项规定的，由区城乡规 划行政主管部门责令其限期改正，并对其处以五千元以上十五 万元以下的罚款；
（三）违反第三项规定的，由区城市管理部门责令限期拆 除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款， 对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款。
（四）违反第六项、第七项、第八项、第九项规定的，由 区（县级市）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告； 对个人可以处一万元以下的罚款；对单位可以处二十万元以下 的罚款。
（五）违反第十项至第二十项规定的，由相关行政主管部 门依法查处。
违反本办法第六十三条第一、三、四、五项规定经有关部 门处罚后拒不整改或未整改完成的，不动产登记机构不予受理 该物业的不动产登记申请，并书面告知业主。
第一百二十三条 未劝阻、制止违法行为的法律责任 物业服务企业违反本办法第六十三条第二款、六十四条第 四款规定，未对违法行为予
以劝阻、制止的，或者未及时报告 街道办事处（镇人民政府） 、相关行政主管部门处理的，由区房 产管理部门责令限期改正。
建设单位违反本办法第六十四条第三款规定，承诺或引导 业主对物业进行改建或者加建，由区城乡规划行政主管部门处 以二十万元罚款；业主已加建或改建的，由区城乡规划行政主 管部门责令建设单位负责恢复原状。
第一百二十四条 违反装修规定的法律责任 物业服务企业违反本办法第六十五条第四项、第六十六条 第五项规定，强行收取清运费、进场费、限制部分通信、有线 电视等单位实施网络接入或改造的，由区房产管理部门责令限 期改正
建设单位或物业服务企业违反本办法第六十五条第三项规 定，指定装修物料搬运队伍的，由区房地产行政主管部门责令 限期改正，并处五万元以上三十万元以下罚款。
第一百二十五条 未公告的法律责任 物业服务企业未按照本办法第六十八条规定进行公告的， 由区房地产主管部门责令限期改正；逾期未改正的处以二十万 元以下罚款。
第一百二十六条 未根据业主大会通过的方案续筹住宅专 项维修资金的法律责任
业主违反本办法第七十三条规定，未根据业主大会通过的 方案续筹住宅专项维修资金的，由区房地产行政主管部门责令 限期改正。
第一百二十七条 违反住宅专项维修资金规定的法律责任 业主委员会违反本办法第七十四条、七十五条规定，未依 法管理住宅专项维修资金的，或未将住宅专项维修资金使用情 况进行公告、备案的，由区房产管理部门责令限期改正。
第一百二十八条 未公告并备案的法律责任 物业服务企业未按照本办法第七十九条规定进行公告并备 案的，由同级价格主管部门责令限期
改正，没收违法所得，并 处五千元以下的罚款。
第一百二十九条 未公告物业服务费收支情况的法律责任 物业服务企业违反本办法第八十条第五款规定未按季度公 告物业服务费收支情况的，或未按照本办法第八十五条规定公 告并报送新的收费标准的，由区房产管理部门责令限期改正；
业主委员会违反本办法八十条第六款规定，未委托审计机 构进行审计或审计报告未公告、未以书面形式告知居（村）民 委员会的，由区房产管理部门责令限期改正。
第一百三十条 违法聘用收到公开谴责的物业服务从业人 员的法律责任
物业服务企业违反本办法第九十一条第四款规定，聘用受 到公开谴责的物业服务从业人员的，由区房产管理部门责令限 期改正。
第一百三十一条 未建立日常管理工作制度的法律责任
物业服务企业未按照本办法第一百零三条规定建立日常管 理工作制度的，由区房产管理部门责令限期改正。
第一百三十二条 未进行公共秩序维护工作的法律责任
物业服务企业未按照本办法第一百零四条规定进行公共秩 序维护工作的，由相关行政管理部门责令限期改正。
第一百三十三条 违反物业服务企业禁止行为规定的法律 责任 物业管理企业有本办法第一百零五条规定的行为的，给他 人造成损害的，依法承担民事责任，并由有关行政主管部门按 照下列规定予以查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反第一项规定的，由区房地产行政主管部门责令 限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的 罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共 用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用； 给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
（二）违反第三项规定的，由区房地产行政主管部门责令 限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上三十万 元以下的罚款。
（三）违反第四项、第五项、第六项、第八项、第九项规 定的，由区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的， 处二十万元以下的罚款。
（四）违反第十项，由区工商行政主管部门责令限期改正； 逾期
不改正的，处五万元以上三十万元以下的罚款。
第一百三十四条 未进行年度考核、业主满意度测评工作并 公告的法律责任
业主委员会、物业服务企业未按本办法第一百零六条规定 进行年度考核、业主满意度测评工作并公告的，由区房产管理 部门责令限期改正；
第一百三十五条违反定调价程序的法律责任
停车场经营者不按照本办法第九^一条规定的，由价格主 管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得 且最高不超过3万元的罚款。
第一百三十六条重复收费的法律责任
停车场经营者不按照本办法第九十六条规定的，由价格主 管部门责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得 且最高不超过1万元的罚款。
第一百三十七条违反价格法律法规有关规定的法律责任
停车场经营者有下列行为的，由价格主管部门按照《价格 违法行为行政处罚规定》的有关规定处理：
（一） （二） 用；
（三）
存在价格欺诈等不正当价格行为； 相互串通、操纵市场价格；
不按规定明码标价或者在标价之外收取未予标明的 费
3倍以下
1倍以下
（四） 其他价格违法行为。
第一百三十八条不及时移交相关资料的法律责任
建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本办法有关规 定，不及时移交相关资料、印章和财物，或者不按照约定退出 物业管理区域，经区房地产行政主管部门依法处罚后仍拒不改 正的，由区房地产主管部门提请公安机关对直接责任人员依照 《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条规定处罚。
第一百三十九条 违反管理规约规定的法律责任
业主、物业使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。 对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听 劝阻的，记入业主个人征信档案，业主委员会可以在物业管理 区域内就相关情况予以公告；相关业主可以依法向人民法院提 起民事诉讼。
第一百四十条 滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的法律责任 物业管理行政管理部门工作人员、街道办事处（镇人民政 府）、居（村）民委员会物业管理工作人员以及其他有关行政管 理部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所 在单位或者上级管理部门对负有责任的管理人员和其他直接责 任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第十一章 附则
第一百四十一条 参照执行
非住宅物业管理，参照本办法执行。 各县级市可参照本办法执行。 第一百四十二条 施行日期
本办法自公布之日起施行，有效期为三年。
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