实务知识点

一、找出历年命题的规律 1.今年出题预测

以三道必考试题和两道概率较大的试题为重点:七道试题中以下内容占3道:

城镇总体规划方案的评析（重点是中等城市） 居住小区规划方案的评析

违法用地、违法建设的界定与查处 以下试题今年出现概率较高: 城镇体系规划方案的评析 建设项目选址与建设方案的比较

规划条件的拟定、核实与变更(重点是变更) 以下题型今年可能出现:(概率较低) 规划的编制、审批和修改

历史文化名城或历史文化街区保护方案的评析 规划许可证的核发

二.依据历年试题找出解题的思路

如城镇体系规划为有水库、高速公路、铁路、 地形、临海等特点

城镇总体规划方案的评析为有河流、铁路、高速公路、、景区、垃圾填埋场等

小区规划方案的评析有幼儿园、小学、加油站站 、交通等 规划条件的补充：两率两度、交通条件、历史文化名城 、周边设施的呼应。

对往年试题进行剖析 ，如果 一些条件变了该怎么答题。如总规中人均单项用地的比例，住区规划中的用地指标等。 三.答题的技巧

1.按得分点给分，多答不得分，也不扣分 2.多答考点，每个考点不要多答

3.题目中一个点可能隐含的不同的方面，要从不同的方面进行答题。

化工临近水库;度假村在河流防洪提内，垃圾填埋场 4.答题条例清晰: 1.(1)(2)(3)(4)…… 5.依据分值估算得分点

第二章:城乡规划的制定 审批 修改

镇的规划分为两类 ，县城所在的镇和一般建制镇。他们的规划编制主体、审议和审批单位的不同

控制性详细规划编制单位:市为市规划主管部门， 县城所在的镇为县规划主管部门，非县城所在地的镇 的镇为镇。审批都是市或县

村规划:村规乡编县审，乡级不能审批规划。但只要加了历史文化的名镇、名村其保护规划由县级编制。

省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进审查。详细规划没有规定审批前要组织专家和有部门进行审查。

第三章 城镇体系规划方案的评析

考试形式:全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域城镇

体系规划和县域村镇体系规划四个基本层次，本部分试题一般为市域或县域城镇体系规划的评析，其中主要是市域城镇体系规划。主要为要求指出方案的问题，此部分一般为考试的第一题，分值一般为15分。评析的重点是产业布局、交通设施、环境保护、风景名胜区资源保护、自然与文化遗产保护等。

评析要点

地形与规划区的范围:

水平预测:城市化水平及各城镇的发展规模预测方法是否科学，结果是否合理

产业结构与布局((4点)

有无与市情相悖、产业布局与污染之间的关系 产业布局与交通、产业之间的协作 等级结构：金字塔状 综合交通

公路交通（重要考点）该有的没有、不该有的有了 路线不合理、等级不合理:

机场 共享:应方便多个城市共享

机场周边工业:适应航空运输的产业，如精密机械 (仪表、手表、传感器)、精密电子等，不能布置排放大量烟雾、粉尘、火焰、废气等影响飞行安全的物质及强烈爆炸物仓库

港口:选址合理(远离礁石海岸)，要有相应的交通相连。 生态、环保、地质、农田等条件:

题目中具体的体现为:风景名胜区、自然保护区、森林公园、水源保护地、地震断裂带、基本农田、矿产挖空区、军事管理区或军事禁区、文物遗迹保护区等，这些词可归结为敏感词。 市政设施:

该有的没有、不该有的有了、位置不合理 县域城镇体系规划方案的评析: 编制单位和设计单位:

县域城镇体系规划由县级负责组织编制 承担编制的设计单位应具有乙级以上规划设计资格。 中心镇:注意三个方面：数量、位置、条件

二 城镇总体规划方案的评析

1.考试形式:肯定有一个题，一般1-2道题，2001年有三道题。，通常为指出方案的问题并说明理由，一般为中、小城市，不太可能为特大城市的要素一般有河流、铁路、机场、高速公路。2011年是一个镇总体规划方案的评析，2010年为一个县级市的规划方案。

2.主要知识点:性质、规模、规划区的划定、用地布局、交通、市政基础设施、技术指标

2. 1规划区、景区、风玫瑰等要素: 2. 2性质和规模: 2. 3用地布局评析要点

总体形态:发展方向是否合理，应该是城市交通便捷的、主

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要的经济联系方向。

各类用地都看一下，缺了也要指出来(RABMWSUG)

注意各类用地的比例和人均指标:人均下限8 (公园绿地)、10(绿地)、12(交通)，比例下限:10 % (S/G) ; 15 % (M) ; 25 % (R)比例上限:30% (M)、40 % (R)

居住用地:选址:位置良好给居住，避免地震带、滑坡、泥石流等;布局:小城市相对集中;与工业、公共设施配套

公共设施用地:城市公共中心位置合理性公共中心体系(各片区各等级)是否完整商业用地在服务地段的中心，与居住用地有机结合;

工业用地:形态;选址:对外交通要方便

毗邻用地的关系:工业用地与居住用地的关系;污染防治:和仓储关系;

重点是防护绿地;公共绿地要结构清晰，等级明确，点、线、面结合，和河流、山体等配合是否协调

仓储用地:靠近铁路站、公路\\河流，对外交通方便;注意W2和W3 , 市政设施用地:和居住、工业、风向、河道等的关系

自来水厂:取水点周围半径1 OOm，上游1 OOOm，下游1 OOm的水域，严格控制。

污水处理厂：应设在地势较低处， 靠近水体 ，集中 给水水源的下游，并在城市夏季最小频率风向上风向。与城市、工厂、生活区保持300m以上的距离；不占或少占农田， 可以占林地， 防护绿地 。并设卫生防护带，尽可能与回用处理后的污水的主要用户靠近。不宜在雨季易受水淹的低洼处，靠近公路、河流、厂址有良好的水电供应、双电源。 管道定线减少与河道、山谷、铁路、地下构筑物交叉。 液化石油气供应基地

垃圾处理场：近几年考试之重点

城市对外交通规划评析要点

铁路:

高速公路或国道: 特大城市; 中、小城市应远离城市中心; 过境国道、高速公路不能穿越城市。

高速公路还要注意出入口的位置和与其连接的城市道路 港口: 港口位置:港口疏港大道的布置;注意疏港交通道路等级 够不够，是否便捷?岸线的分配是否合理。进港口的铁路不要分割城区。

站场设施:公路客运站、铁路客站、客运码头、铁路货站、机场 等站场布局是否合理，乘客换乘是否方便?在交通联系方面，这 些点都要有相对高级别的城市道路与之相连;

铁路客运站设在距离市中心2-3 km处，客运站要有城市主要道路相连接，大城市可有多个铁路客运站; 公路客运站:大城市设多个公路客运站， 机场:出现就是考点，要注意其与城市的距离、联系、风向、服 务区域问题

物流园:(近几年的热点)大城市不宜少于2处，在城市边缘地

区

如果有抗震设防要求，要注意七度抗震设防的城市，每个方向应有不少于2条的对外放射道路。

城市道路网规划评析要点

城市道路网结构是否明确: 城市干道功能是否明确，等级是否合理: 各组团之间联系干道是否畅通:

景观要求:城市主干道走向是否与地域环境特色相结合，道路应顺应地形，城市道路的选线有利于组织城市的景观，并与城市绿地系统和主体建筑相配合，形成城市的“景观骨架”。

道路交叉口:立体交叉主要设置在快速路、主干道的沿线上，平面环形交叉口不适用于快速路和主干路;

注意道路交叉口是否有畸形路口:五条道路以上、错位相交，过小的锐角相交。

公汽首未站应在城市道路以外的用地上，1000-1400 m

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三 城市详细规划方案的评析

1.考试形式:包括控规的评析、居住小区规划的评析和依据控规

指出修规的问题。第一个题型概率很低，一般为第二个和第三

个题型。

2.控制性详细规划方案的评析

用地布局代码有没有错?相邻用地之间有没有冲突?如医院 相邻设中小学等。

用地比例:各个用地的比例是否体现改控规编制区域的功能 地块的大小是不是合适?用地性质、用地价值是考虑的重点如加油站日夜加油车辆1000辆的用地面积为3000平方米。 消防站:I级6-7车两消防车，占地3000 m2

，II级4-5辆辆消防 车，占地2500m2

，III级3辆辆消防车，占地2000 m2

。 开发强度:如学校的容积率，小学不宜大于0. 8;中学不宜 大于0. 9;中师、幼师不宜大于0. 7;住宅如果低层容积率小于 1. 3，是多层容积率一般小于1. 9，高层一般小于3. 5。建筑密度居住小区延30%。工业项目的建筑系数不得低于30%;

工业项目建设要严格控制厂区绿化率，在工业开发区(园区)或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂” 绿化景观:绿地合不合理，景观好不好。

道路交通:出入口分布是否合理，停车位配置是否均衡、充足;停车设施出入口宜在支路上，

配套设施:公共服务设施和市政基础设施，标准是否适当

3.修建性详细规划方案的评析

小区规划可以从总体布局、技术指标、建筑布局、交通设计、配套设施、绿地、消防、其他八个方面进行分析。 (1)总体结构:结构清晰，避免干扰，避免呆板

(2)技术指标:如题目中有相关的数字，就要看相关的指标，如建筑密度、容积率、建筑高度等没有超出题目给定的范围。

(3)建筑布局: 第一:核对日照间距 第二:建筑朝向，住宅建筑尽量避免西向。第三:建筑布局避免呆板。

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(4)配套设施:幼儿园、小学、中学、商业和公共服务设施。配套全不全，位置合理不合理?面积够不够(12班小学0. 6公顷，18班中学1. 1公顷)?

中小学:(小学、幼儿园位置不妥是2010年考点，2002年小学设在居住区旁的马路对面) 中小学的数量:

中小学的安全性:上学的安全性，校区内不得有架空高压输电线穿过。

中小学的位置:服务均衡

学校主要教学用房距离城市道路和铁路的距离:教学用房外墙面与铁路的距离不应小于300m;与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m。层数：4层

中小学要有活动场地，运动场地的要求:运动场和篮球场，运动场长轴要为南北向(2010年考点);

幼儿园:(必设的)(2010年考点，幼儿园对城市干道，靠近公交车站) 日照:冬至日3 小时 层数:3层

位置:幼儿园的服务半径应考虑服务的均衡，其服务半径一般小于300米; 幼儿园要有南向的活动场地。

其他:要有其他的公共服务设施的配套，如商业等。商业位置要考虑服务方

便，位置要适中。其他如小区锅炉房应适当远离住宅。变电站不能布置在公共绿地中(2002年考点)。 交通设计:从下列4方面答题; 第一就是与城市道路的关系:

开口;不开向干道、不开向交叉口 间距:150米 夹角:大于75度 第二是内部道路系统。

通而不畅，避免引入城市交通穿越小区; 等级明确，一般分为小区路、组团路、宅间路。

避免长的机动车尽端路，机动车尽端式道路总长度不应超过120 米，主要道路不应是尽端路，尽端路应在尽端设不小于12m X 12m的回车场地。 第三是人车关系

好的设计应有完善的步行系统;尽量减少人流和车流的相互影 响。 人车入口最好分开 第四是停车:

应设室外停车场，一般地面停车率不宜超过10% 地面停车应减少对居民生活的干扰。 地下车库出入口应设置合理。

停车场服务半径应合理，服务半径不宜大于150m;地面停车场 应减少对住宅的干扰。 (G)绿化景观:

绿地一般采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合 的原则

应设公共绿地，集中绿地应满足有不少于1/3的绿地面积在标 准的建筑日照阴影线范围之外的要求，绿地应与住宅有良好 的结合。

是沿江、临公园等要考虑多层高层的关系 (7）消防:

高层建筑的塔楼要有1/4落地，高层建筑要有消防扑救面， 要有消防车道或沿其长边的消防车道。

建筑之间的消防间距:应注意6、9、13三个数字。

沿街建筑的长度。依据街区内的道路应考虑消防车的通行， 其道路中心线间距不宜超过160m。当建筑物的沿街部分长度 超过150m或总长度超过220m时，均应设穿过建筑物的消防车道

(8)其他:安全上要有利于封闭管理;注意住宅套型面积比的要求，套型面积小于90平方的应占到总面积的70%以上。

四 建设项目选址与建设方案的比较

1.考试形式：选择题，哪个位置合适?

给定一块地作为项目建设用地，看是否有问题? 2.主要知识点:

(1)用地性质: (2)用地规模: (3)是否能够布局（4)经济性如何 (5)环保要求:用地周边是不是后会不会对周边有污染?

(6)其他:是不是占用耕地?是不是影响文物及历史建筑?周边情况如何，道路容量够不够?能否和周边用地相容?注意医院和学校，化工和医院，石油化工和居住等，机关和涉外用地，军事禁区和高层商业 ()等用地不能相邻;注意是否符合护区、水源保护地、风景名胜区、历史文化遗产保护、机场等净空要求、军事设施保护要求等。

中小学的选址应当满足以下条件:服务半径合理、上学安全、 阳光充足、远离污染、环境安静、地面应易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。山区应注意排洪，要有具备设置运动场地的平坦地段。

有足够的水源、电源和排除污水的可能。 学校布点应注意学生上下学安全。 学校应有安静及卫生环境: 有充足的阳光、良好的通风条件; 避免交通和工业噪声干扰;

避免工业生产和生活中所产生的化学污染源(包括废水废气) 避免电磁波等物理污染源;

避免学生发育中影响身心健康的精神污染(、娱乐、精神 病医院和医院太平间等);

避免各种生物污染源(垃圾站、粪便贮存处、传染病院等); 不应毗邻危及师生安全的危险品库、工业单位等; 校园内不允许有架空高压线通过。

医院选址:应当满足以下条件:安静、交通便捷、远离危险、儿童 交通方便，宜面临两条城市道路;应有足够的清洁用水源，并有城市下水管网的配合;环境安静，远离污染源;远离易燃、易爆物品的生产和贮存区;并远离高压线路及其设施;不应邻近少年儿童活动密集场所。

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消防站选址

临街(便于消防车出动)，车库门应朝向城市道路，至道路红线的距离不应小于15m;其主体建筑距医院、学校、幼儿园、托儿所、影剧院、商场等容纳人员较多的公共建筑的主要疏散出口不应小于50m;有生产、贮存危险化学品单位的，消防站应设置在常年主导风向的上风或侧风处，其边界距上述危险部位一般不宜小于200m。

各类消防站建设用地面积应符合下列规定: (最小要2000) 一级普通消防站 3300-4800m2 二级普通消防站2000-3200m2 特勤消防站4900-6300m2

规划条件的拟定与补充，首先和规划条件的全部内容一一核对，其次注意图上特殊条件，如保护生态和历史文化遗产， 完善配套设施保障公共安全，注意要符合规划和相关规范。 规划条件的核实：

规划条件的核实是对建设活动是否遵守规划许可的要求的审核。

注意是不是出线，能不能满足消防(沿街长度，间距够不够，(住宅巨、扑救面)，住宅大寒日2小时、

老年人居住建筑冬至2小时、中小学教学楼冬至2小时，幼儿园冬至日3小时)

注意消防:高层建筑塔楼一个长边或1|4周长应不布置影响消防的裙房，一般应落应该有直接对外出入口

规划条件的变更：

符合控规是规划条件变更的前提

符合控规的规划条件变更程序为：建设单位申请——公开与听证(公告，告知利害人)——审查与确定——颁布与公开——通报国土部门，调整出让金

如果不符合控规又确有必要修改规划条件则需按控规修改程序修改控规。修改控规为(论证，征求厉害人意见，向原审批机关提出专题报告，修改的控规涉及总规强制性内容的，则需修改总规

修改控规的程序:涉及上层次规划强制性(规划区的范围、基本农田、风景名胜历史建筑)的，要先修改上层次规划，如不涉及同意后即可修改，修改又要报原审批机关审批，然后要公告、本级和上级备案。

用地性质的变更 先看能不能变更

规划确定的绿地、道路、高压走廊、水厂及污水处理厂、河道、水库、水源地、自然保护区等等严禁变更土地用途 化工用地、小于4hm的仓储用地不应改为居住用地， 工业区不宜插建居住

如能变更则按规修改程序，涉及总规先调整总规 容积率的变更: 不符合控规时的程序

申请——论证——征求利害人意见，听证——专题报告——报批——抄请

符合控规时的程序

申请——论证——征求利害人意见，听证——报批——抄告

六 建设项目总平面图及工程设计方案的评析

1.考试形式:依据规划条件核实建筑工程方案。 2.主要知识点:

规划与设计方案的审查属于技术审查平面布局:退让是否满足、绿化合理不合理?指标满足不满足。超还是不足?建筑之间的日照和消防是不是能够满足要求?

交通组织: 基地机动车出入口距地铁出人口、公共交通站台边缘不应小于15m;距公园、学校、儿童及残疾人使用建筑的出人口不应小于20m;与大中城市主干道交叉口的距离，自道路红线交叉点量起不应小于70m;

内部停车组织，停车场:停车位够不够?出入口数量及视距?

汽车库库址的车辆出入口，距离城市道路的规划红线不应小于7. 5m，并在距出入口边线内2m处作视点的120。

范围内至边线外7. 5m以上不应有遮挡视线障碍物。汽车库出入口与城市人行过街天桥、地道、桥梁或隧道等引道口的距离应大于50m;距离道路交叉口应大于80m

中小学（2002年考题)

选址:用地的大小能满足要求;周边相邻的

用地;周边的交通设施:300米、80米;场地内不能有高压线经过; 建筑朝向及间距:日照和防噪声，两小时和25米;

建筑层数:教学用房小学不能超过4层，中学不能超过5层; 开口部位:不能开向城市干道; 运动场:长轴南北向 医院:

功能分区合理，洁污路线清楚，避免或减少交叉感染 出入口:距离城市道路交叉口太近或两个出入口间距太近 布局应保证住院部、手术部、功能检查室等功能用房有良好的环境，要求安静；病房楼应获得最佳朝向;

老年人设施规划:选址要远离污染、噪音、危险品; 低层或多层，建筑密度30%，容积率0. 8，绿地率

新建的大于40%，改扩建的大于35%。集中绿地应大于2m2

/ 老人，活动场所有50%以上在日照阴影线以外。建筑 日照标准为大于冬至日两个小时。

七 城乡规划许可证的核发

八 历史文化街区保护规划方案的评析

1.考试形式:一般是一个历史文化街区的改造的评析，或要求指

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出问题。这几年的热点。

原有该迁走的要迁走:如工业、大型市政设施，易燃易爆仓库(该走的走)

该保留的要保留:街道名称、视觉通廊、历史建筑，建筑格局、城市肌理、空间尺度、古树名木、文物保护单位。(该留的留) 该改善的要改善:人居环境、绿化景观、基础设施 (如健身、燃气、排水)。(该改的改)

先停工((1分)，改、拆、没收((1分)，处罚((1分)，包括建 议追究国家工作人员责任四部曲(1-2分);

设计单位：

超越资质、不依标准。责令改正，罚款

（合同额的1 ~2倍）； 情节严重的， 停业整顿、降级、吊销不该增加的不应增加:影响视廊的;新增的以假乱真的仿古街市、资质证书；造成损失的，依法赔偿（造成损失的承担赔偿责任）。

加油站，体量不协调的高层建筑、市政设施。(不该来的不要来) 旧城改造要避免大拆大建，避免重建已不存在的建筑。

九 城乡规划的监督检查与违法地及建设的查处及法律责 考试形式:

针对违法建设，指出规划行政主管部门该怎么办。 要求指出查处违法建设的程序有哪些问题？

土地的使用:除兴办乡镇企业、村民建设住宅以及乡村公共设施和公益事业(三类)建设可使用农村集体土地外，其他建设都必须依法申请使用国有土地。使用基本农田要审批。建设的程序: 划拨土地的要现有选址意见书——建设用地规划许可证——划拨，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效

出让的土地:依据控规提出规划条件——签土地使用权出让文件——建设用地规划许可证——进行规划设计(总平、建筑平立剖等)—取得建筑工程规划许可证——有施工企业、有钱、有图纸后就可申请开工。

违法建设的情况:无证、违证、逾期、越权(城市规划部门违规违法批准的)四种情况。分为土地违法 (不用国有土地，以租代征)、违反规划(改变土地

性质，超高超面积)、手续不全(没有规划许可证，没有施工许可证)等。

查处的程序:程序错了也会败诉，立案—调查取证笔录，要求执法人员不少于2人—告知当事人处罚的理由、依据和当事人的权利(陈述、申诉、听证的权利)如果是责令停业、吊销许可证及执照或较大的罚款，当事人可要求组织听证—做出处罚决定—处罚决定书的送达—执行，罚缴分离、拒不执行时申请强制执行。执行事先告知、陈述申辩、审查决定、监督、罚缴分离制度。

建设单位:违法建设第一步就是停工 能改的改正，处工程造价5-10%的罚款;

不能改的拆(关键看能不能消除对规划的影响的(如改变立 面就能该)，无法改的才拆除，如出红线、占绿线、占蓝线、侵 紫线、占用学校、体育或公共活动用地，违章临建拆(无证、违 证、逾期的)，乡村无证、违证逾期不改的拆)，恢复原貌(有 分的);建筑面积超出许可规定的，规划部门不验收，要拆除， 没收违法收入并处违法部分10%的罚款;

不能拆除的没收，并处工程造价10%以下的罚款

资质甲级业务不限 ，乙级总规 20万人以下的城市的总规 ，丙级镇的总规和20万人以下的城市的详规。

行政处罚法的主体:《行政处罚法》第15条规定，行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。行政机关是法定的处罚主体。按照《城乡规划法》的规定，主要是指各级城乡规划主管部门。

需要注意的是:关于乡镇的问题。《城乡规划法》的定:第40条规定，在镇规划区内进行建设，省、自治区、直辖市确定的镇可以核发建设工程规划许可证。第条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方城乡规划主管部门查处。第65条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

部门违法情况 不作为和乱作为(6种情况)

该编制规划的不编制，该发证的没有发，不该发证的发了，该公布的不公布，该听取利害人意见的不听取，该查处的不查处。 部门的原因要给建设单位带来损失的需要补偿，城乡规划主管部门违法作出行政许可的，上级部门要责令其撤销，再追究责任人责任(先改正，再通报批评，后追责，再赔偿) 因撤销许可给当事人合法权益造成损失的，应依法赔偿。赔偿有两个条件:一是要有损失，而是损失和变更和撤销原规划许可证有必然的联系。

思考:找专家做规划有何错误?

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