产业经济学市场分析

对中国房地产业市场的结构-行为-绩效分析

自1998年，以国家培育新的的经济增长点为契机，我国的房地产业步入了一个行业的发展时期。房地产经济作为整个宏观经济中重要的一部分，其产业链大、关联度强的特点也决定了在国民经济中的重要性。房地产业的发展直接和间接地影响其上下游相关产业的发展。例如，房地产开发将会拉动对钢铁、木材、水泥等建材的需求，带动建筑、建材、冶金、化工等多个生产部门的发展。而且市场对房地产具有大量潜在的需求，房地产行业也开始全面发展，除了基本的住宅地产，现在的商业地产、养老地产也在蓬勃发展。房地产行业全面发展的同时也会带来很多问题，我们对房地产行业进行市场结构、企业市场行为、市场绩效三方面来进行分析。

房地产市场结构分析

我国房地产市场的竞争非常不充分，市场垄断度非常严重。无论是面板数据、各年截面数据、我国房地产市场的历史数据、以及我国各省(市、区)的勒纳指数测算都表明，房地产市场垄断程度相当高。实证结果强有力地证明了我国房地产市场并非完全竞争市场，市场垄断是造成了房地产价格扭曲的重要因素之一的观点。

垄断力量的存在一定程度上可以解释近年来我国房地产价格刚性问题。众所周知，在不完全的市场结构下，消费者处于绝对的被动地位。作为市场供给方的房地产企业所提供的房产数量必然无法满足广大居民的实际需求，而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平。也就是说，不完全市场条件下房地产商品的市场价格必然高于其在完全竞争市场条件下由各厂商的边际成本所决定的价格，这也就在一定程度上解释了为什么近年来我国房地产市场价格持续上涨，但需求不降反升，这一有违于一般价格规律表现形式的奇怪现象。

房地产企业市场行为分析

从最近几年房地产开发商的市场表现看，正式或非正式的合谋迹象的确存在，主要表现在：一是通过每年一度的地产经济峰会进行信息交流，以尽量达成认识与行动的一致性。二是对消费者隐瞒住房的销售信息或制造假象扰乱其信息。开发商制造虚假信息的手法很多，除了囤积房源之外，有的开发商自己或者雇人在售楼处排队，炮制“人气”、哄抬房价等。在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是开发商发布的，从供应量到价格基本上是开发商说了算三是合谋哄抬地价。正如中国社科院金融研究所研究员易宪容所说的那样，大开发商高价拿地，高价销售，可使周边其他开发商的楼盘房价水涨船高。四是比较普遍地定位于中高档房地产产品的开发，造成中低档产品的供给不足，使总体房价逐步攀升。统计显示，全国的房地产市场普遍存在这样一个现象：本应占比３０％的高档住宅却占据了７０％的市场份额。。

房地产市场绩效分析

市场绩效是企业在一定的市场结构下，通过一定的市场行为所产生的价格、产量、利润、产品质量以及在技术进步等方面的最终经济成果以及它们对社会总体福利的影响，反映了房地产市场运行的效率和资源配置的优劣。我国房地产业近年来市场绩效取得了很大成绩：房地产投资额与竣工面积快速增长，行业利润率稳步提升，提供大量就业机会。但同时也存在一系列缺陷：房价居高不下，房价收入比不断扩大；房地产市场空置率较高，房地产供求结构性矛盾突出等等。

我国房地产业市场绩效水平不高，与市场结构有着很大的关系，用经济学的观点分析，可归纳为以下两点：

(1)在有着大量小企业的情况下，市场中的商品价格就可能相对较高。我国房地产企业的规模效率低的原因主要在于企业规模小、市场集中度不高，没有形成规模经济，较低的进入壁垒在一定程度上也是一个重要的原因。

(2)竞争型市场也会造成资源的浪费。在竞争型市场条件下，自由进人使效率更高、产品更能适合消费者需要的企业不断涌进市场，而那些效率低、产品已不能适应消费者需要的企业不断地被淘汰退出市场。那些因在竞争中失败而退出市场的企业，其整个企业的设备与劳动力在仍然可以发挥作用的情况下被迫停止使用，这样，不能不造成宝贵的物质资源和劳动力资源的浪费

总体上来说，房地产业市场绩效的经济方面因素（利润率，投资额，竣工面积和销售面积等）水平增长较高，但市场绩效的社会福利方面因素（房价收入比、空置率等）的滞后严重影响了市场总体绩效水平的提高。

针对寡头市场的特点，政策的侧重点应放在限制房地产开发企业正式或非正式的合谋行为上，具体的政策措施应着重在两个方面：一是促进房地产市场信息透明化，加强监督和处罚，制止信息造假行为。二是约束开发商的限量提价倾向，采取必要的供给管制政策，根据消费需求实际，确定不同档次房屋的开发供给比例。