物业管理企业发展战略探讨

煤矿现代化　２００６年第３期　总第７２期　物业管理企业发展战略探讨　兖矿集团济东新村　刘杰　摘要虽然我国现阶段物业管理行业的发展水平处于失衡状态，但这也能够同时证明我国的物业管　理行业有着巨大的发展潜力，只要企业能够牢固树立创新意识，积极推进品牌战略，不断提高服务水平，着　力开拓市场，就能够在竞争中脱颖而出，走上持续发展之路。　关键词物业管理企业发展战略　我国物业管理经过２０多年的探索和发展，虽然总体水平　还不是很高，但随着人们生活水平的不断提高和住房制度改　业管理市场的形成，物业管理企业间的竞争将日趋激烈　竞争　的焦点突出表现为创新能力、管理水平和服务质量。这就要求　企业必须首先树立创新意识，提高管理水平，改进服务质量。　现就物业管理企业的发展战略发表一下个人观点：　革的逐步深入，为物业管理企业的生存和发展创造了更加广　阔的空间　市场经济改革和发展的大背景，为我国物业管理行　业的市场开拓和发展确立了思路和对策。这就决定了我国的　物业管理有着较强的生命力。但物业管理的行业特点，决定了　物业管理企业的生存必须建立在市场竞争的基础上。物业管　理的市场竞争已经成为物业企业综合实力、市场定位和品牌　ｌ树立创新意识　培育企业服务价值观。首先是观念的创新。要提倡诚信意　识。诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理　企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关　系。在做好基本服务的同时不妨增加“人情味服务”意识，要　使每一名管理者和员工深深懂得“尊重业主就是尊重自己”　的道理。物业管理服务的对象是有感情色彩的人，在和业主接　触时，把人情味体现在工作的每个细节中，多一点人情味。让　业主体会到以人为本、细致入微的人性化服务，使业主从内心　感受到物业管理的温馨，在温情和理解中赢得业主满意。其次　形象的竞争，因此，塑造品牌、经营品牌、依托品牌、开拓市场，　已经成为物业管理企业的共识，同时也对物业管理企业提出　了很高的要求，这就是：物业管理企业要充分的发挥自身经济　实力，密切地关注市场发展状况，科学地探索管理前沿理论，　能动地增强品位功能。不但要千方百计地占领市场、开拓市场，　而且还要积极进取、务实创新，既要谋求利益，又要稳步发展。　目前，我国的物业管理已经进入了快速发展时期，随着物　位，也需要在改制中预留合理的费用，并制定专门办法管理此　项费用，确保专款专用。　２．７剥离和移交社会职能所需费用　人不愿意在改制后的新企业继续工作，企业支付经济补偿金　后使其走向社会；二是退休人员，在向社保机构缴纳相应费用　后一次性进行移交，对于统筹外支出部分要妥善加以处理，要　由于国有企业承担了大量本应由政府承担的社会职能，　充分考虑退休职工的改革承受能力，不能简单地取消有关费　用；三是内退人员，在预留有关费用的同时，要制定切实可行　的专门管理办法，确保内退人员各项费用足额按时发放：四是　如学校、医院、公安、消防、社区管理等，所以在国企改制过程　中要把这些机构和职能逐步移交给地方政府。在移交过程中，　企业还要承担过渡期间的部分费用，经过与当地政府协商谈　判，最终以协议的方式确定双方所需承担的费用，按照协议确　定的数额在国有净资产中进行预留。如果学校和医院有条件　市场化的，也可以进行改制，使它们逐步走向市场。　３煤炭企业改制中富余人员安置问题　各级政府对国企改制最根本的要求只有两个：一是保证　在改制过程中国有资产不流失；二是保证改制后职工队伍的　稳定。人员安置是煤炭企业改制过程中最重要也是最复杂的　问题，不仅因为人是企业运行中最重要的因素，而且在国企改　二［伤、长病和“三期”女：【等特殊人员的安置，对于有劳动能　力的特殊人员要为其安排适当的岗位，对部分或完全丧失劳　动能力的人员要按相关规定预留费用，对其进行妥善安置。对　于“三期”女工，要为其保留适当的岗位，最好动员职工提前　回单位参加改制，并给予相应的经济补偿；五是离休人员；根　据各单位实际情况上交产权单位进行管理或是预留有关费用　后由改制后新公司进行管理。中央直属企业员工安置方案由　省劳动与社会保障部门审核备案，地方国有企业员工安置方　案按当地劳动与社保部门制定的办法进行审批备案。　煤炭企业主辅分离辅业改制是～项涉及国家、企业和职　制中职工安置方案是要经过职代会或是职工代表大会７５％以　上表决通过的，只有职工安置方案表决通过，才能进行改制的　下一步工作，这是国家对于国企改制提出的明确要求。对于国　有企业改制，国家提出大的原则是要保障国家、集体和职工个　人三者的利益，但从煤炭企业改制现实情况来看，职工是这三　者中最弱势的群体，对改制的承受力也是最弱的，是在改制过　程中要重点保护的对象。所以，在考虑煤炭企业改制方案各方　面利益关联体的时候应该按照先个人、后集体、再国家的顺序　进行考虑。在人员安置时，主要有五类人员需要考虑：一是企　业改制前在职人员，如果需要进行身份置换，新企业在其置换　工：个人三者利益的系统工程，工作任务繁重，而且许多具体问　题是企业自身无法解决的，需要上级产权单位的大力帮助或　争取各级政府支持。同时，企业应该以改制为契机，建立现代　产权制度，并以此为基础构建新的法人治理结构，切忌为改制　而改制，如果只是做一个简单的“翻牌”公司，就失去了改制　的真正意义。咨询公司参与国企改制，不仅要为其制定符合国　家政策的规范方案，保证改制过程的公正、公平，而且有责任、　有义务帮助改制企业制定发展战略，做好组织结构和人力资　源的设计和调整，以促进改制企业健康快速发展。　（收稿日期：２００６—３～１０）　身份后必须与职工签订不少于三年的劳动合同，如果职工本　・２・　维普资讯 http://www.cqvip.com

煤矿现代化　２００６车第３期　忌第７２期　在管理上的创新。随着物业管理市场的健全和完善，走市场化　理上的差距就会越来越小。这就意味着谁的管理和服务最有　特色、最接近人们的需求，谁就能脱颖而出，备受人们的欢迎。　运作模式是大势所趋。要想谋求发展，物业管理企业必须加强　自身建设，变压力为动力，从概念上、操作流程等方面进行不断　更新、不断探索适合自身特点的新的管理制度、措施、方式方法　和操作流程，是提高企业自身素质、确保服务质量的有效途径。　第三是经营项目的创新。扩大规模，开展多种经营，是物业管理　企业增收的必经之路。开展多种经营不仅使企业的人力、物力、　因此，服务质量和服务功能的高低多少，关系到企业的生存和　发展。当前，在实行物业管理过程中要积极主动地做到：首先　从细节抓起。通过实施ＩＳ０９０００质量管理体系认证来细化工　作标准和服务程序，完善考核评价和激励机制，推进企业精细　化管理，不断提高服务质量；其次是增加物业管理的科技含　量，要充分运用现代科技智能化管理系统，增加物业管理的科　技含量，通过实施网络信息服务和远程监控管理等高技术附　加值，实现高经济回报，创造和巩固物业管理企业新的效益增　长点，以增加物业管理的服务功能；再次是要增加物业管理的　财力资源得到优化高效的配置，其收益用来补充管理费用的不　足。还可以大大减轻业主及物业使用人的负担。通过主动开拓　新市场。不断地创新服务项目，使业主足不出户，便可享受社区　便利的服务来引导业主，使业主逐步树立“物业管理服务是商　品”的意识，从而达到服务与收费质价相符的经济效益。　当然，仅有创新意识是不够的，把创新意识付诸实践才是　最根本的。物业管理企业要想做大做强，必须突破“重管理，轻　服务”的旧有模式，与时俱进，真正体现“物业管理就是服务”　的价值观，把创新能力贯穿于服务当中。因此，服务理念的树　立，必须结合企业实际，经过不断地更新和转换，使员工牢固　树立起适应市场经济要求和企业发展实际的新型服务理念，　形成企业共同的服务价值观，　为企业的发展注入内在的强大　推动力。　．２实施品牌战略，打造企业竞争优势　企业的品牌，如同一个人的名字一样，是有其独特意义和　内涵的，是企业或产品内在品质与外在形象的统一。物业管理　企业也是一样，不能只看重外在形象价值，而忽视或破坏“品　牌”的内在品质。“品牌”的内在品质，不仅是产品或服务的质　量和性能及其效用，而且也是企业的素质、能力和品行等。内　在品质是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。而品　牌的外在形象及其价值是内在品质及其价值的表现和展示形　式，是不确定和易逝的。所以，实施物业品牌战略，其市场影响　力远远不仅局限于用物质去衡量，必须以“产品”的品质价值　战略为根本。物业品牌价值的实质是满足业主的需要，这反映　了创建物业品牌是忠实于业主的本质特性。物业管理企业只　有不断创造和体现出业主价值，满足和增进业主利益，物业管　理企业的价值才会充分展现。物业管理企业实施品牌战略，虽　然把用户价值提到重要和突出的位置，甚至把它放到首位，但　最终还是为了实现和增进企业价值。因此，要教育员工牢记　“业主至上、服务至诚，让环境更优美、让业主更满意”的服务　宗旨，认真对待每一件事情，踏实做好每一项工作，努力塑造　企业的内在品质，形成企业内在的强大发展动力，致力于提供　规范、优质、超值的服务，满足客户不断增长的服务需求，提升　物业的品牌价值。　３提高服务水平，大力培植企业核心竞争力　物业管理的核心竞争力就在于服务质量和服务功能。从　服务的本质上讲，工作质量并不等于服务质量，服务质量需要　与顾客的接触来体验。优良的服务不仅仅局限于服务态度热　情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，程序规范、　收费合理、制度健全、效率快速这些方面，物业管理企业还应　当把物业管理服务与人文关系、特色理念、社区文化建设结合　起来。随着物管行业的日趋成熟完善。许多物业管理企业都　在下大力气抓管理，这样一来，各物业管理企业在具体实务管　文化含量。要建立丰富多彩的社区文化，以人性化的管理举　措，营造全新的生活理念，通过实施ＩＳ０１４０００环境管理体系　认证来营造“保护社区环境，共建绿色家园”的浓厚氛围，增　强环保意识，倡导保护环境，以此来提高物业管理的品味和档　次。进而不断提升物业管理企业在市场上的核心竞争力。　４培养优秀人才，打造企业人才优势　人才是企业制胜的关键，企业人才的培养事关企业的发　展前途和命运。因此培养优秀的管理人才，提高全体职工的素　质是物业管理企业迫在眉睫和长期坚持的任务。要积极推进　由传统的劳动人事管理向现代人力资源管理转变，强化“人才　就是财富、人才就是竞争力、人才就是企业发展后劲”的意识，　进一步健全完善选人用人机制，广开渠道，不拘一格地选拔、　培养人才，使职工在企业内部合理流动，能者上、庸者下，变　“相马”为“赛马”，为煤矿物业的可持续发展提供雄厚的人　才保证。　５积极开拓市场。培植物业服务创收能力　目前，由于不少物业管理企业普遍存在管理规小，规模效　益差，自身创收能力弱的问题，使之不得不依靠主管部门或开　发企业来维持生存，形成了较强的依赖性，严重制约了物业管　理企业的发展。虽然这一问题难以在短时间内得到根本解决，　但通过转换经营机制、开拓市场。来逐步培植经济增长点。努　力培植物业管理企业的创收能力。为物业管理企业的发展探　索新路子、积累好经验。对内可以通过组建经营实体，进一步　挖掘内部服务市场潜力；对外积极走出去承揽一些物业管理　服务项目，以达到培养人才、锻炼队伍、增加刨收盈利能力的　目的。还应当尽快完善物业管理的商务功能，随着社会的进步　和社会分工专业的深入，物业管理应从大局出发，在稳定地占　有市场份额的基础上，在商务服务的深度和广度上进一步拓展　思路，与社会各专业服务机构联合，以全面、优质、快捷的服务　来满足广大业主的多方面需求，掌握管理区域内的所有商机。　现阶段，由于我国物业管理行业正经处于由传统管理向现　代管理，由经验管理向理性管理，由人制管理向法制管理的方　向发展的重要阶段，物业管理的市场还不是很成熟，物业管理　企业只要能够审时度势，抓住机遇，结合自己的有形资产和无　形资产状况，充分发挥自身的有利条件，调动一切积极因素，制　定合理的市场发展规划和战略经营目标，不断加强自身建设，　逐步增强抵御风险能力，积极参与市场竞争，就能够开拓出更　加广阔的生存和发展空间，实现自我发展还是大有希望的。　（收稿日期：２ｏｏ５一ｌ２—３１）　・　３　・