2016年上半年深圳房地产统计分析报告

第一部分：2016年上半年深圳土地市场分析 附一：2016年上半年成交地块分布情况 附二：2016年上半年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场

一、新房市场

1、2016年上半年新房供应分析

附1：2016年上半年取得预售证项目 附2：2016年上半年预售住宅户型构成

2、2016年上半年新房成交分析 2.1 成交均价分析

附：2016年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图 2.2 成交量分析

附一：2016年上半年新房成交主要数据 2.3 热点片区分析 2.3.1蛇口片区 2.3.2西丽片区 2.3.3龙华片区 2.3.4西乡片区 2.3.5新安片区 2.3.6光明片区 2.3.7坂田片区 2.3.8龙岗中心城 2.3.9布吉片区 2.3.10横岗片区

2.4 2016年上半年深圳新房供求比 2.5 2016年上半年深圳租售比

2.6 2016年1-6月深圳新房量价走势分析

二、二手房市场

1、2016年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价 2、2016年上半年深圳各行政区二手房成交分析 3、2016年1-6月深圳二手房量价走势分析 4、2016年上半年深圳住宅租金

附、2016年1-6月深圳各行政区租金走势

三、2016年上半年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第三部分：商业市场

一、一手商业

1、商业新增预售分析

附：2016年上半年取得预售证的商业项目 2、一手商业成交分析

二、二手商业

1、商业挂牌均价

附：2016年1-6月深圳各行政区二手商业量价走势图 2、商业租金

附：2016年1-6月深圳各行政区商业租金走势图 3、二手商业成交分析

第四部分：写字楼市场

一、一手写字楼 43

1、写字楼新增预售分析 43

附：2016年上半年取得预售证的写字楼项目 43 2、一手写字楼成交分析 44

二、二手写字楼 44

1、写字楼挂牌均价 44

附：2016年1-6月深圳各行政区二手写字楼量价走势图 2、写字楼租金

附：2016年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图 3、二手写字楼成交分析

第五部分：点评

第六部分：小结

第七部分：下半年展望

【内容摘要】2016年上半年，深圳房价延续2015年以来的大涨行情，46515元/㎡→48095元/㎡→499元/㎡→49876元/㎡→55817元/㎡→61756元/㎡，持续疯涨的房价倒逼325新政出台，细则非深户社保1改3和二套房最低首付四成，给脱缰的楼市上了一道紧箍咒，新政后二季度中低端普通物业价格涨幅明显趋缓……

上半年深圳共批准预售住宅2217010平方米，同比减少19.9%…… 上半年深圳共成交新房2429535平方米，同比减少22.8%……

上半年深圳的新房成交均价为51006元/平方米，同比上涨81.9%…… 上半年深圳新房市场供求比为1：1.10，供应小于需求…… 上半年深圳的租售比为1∶638，同比偏离更严重……

上半年深圳共成交二手商品房472平方米，同比增加3.8%……

上半年深圳二手住宅的挂牌均价为53572元/平方米，同比上涨52.4%…… 上半年深圳住宅租金为80元/平方米/月，同比上涨19.4%……

上半年深圳二手商业的挂牌均价为85716元/平方米，同比上涨49.2%…… 上半年深圳商业租金为262元/平方米/月，同比上涨17.0%…… 上半年深圳二手写字楼的挂牌均价为43952元/平方米，同比上涨16.7%…… 上半年深圳写字楼租金为147元/平方米/月，同比上涨6.5%……

第一部分：2016年上半年深圳土地市场分析

2016年上半年，房价持续暴涨、资本逐利等现象传导到土地市场，虽然楼市打压出台，但也不能有效遏制土地市场的疯狂，2016年上半年各路资金上演抢地大战，地王频出，楼面地价再创新高，2016年上半年深圳土地市场分别诞生总价地王和单价地王，位于龙华上塘编号为A816-0060的宗地，楼面地价56781元/平方米，为单价地王，位于光明新区编号为A6-0059的宗地，成交总价140.6亿元，为总价地王。

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年全市仅成交5块宗地，其中2块商住混合用地，2块商业用地和1块商业服务业设施用地。

2块商住混合用地分布在宝安区，合计用地面积188115平方米，同比增加3倍，合计建筑面积655000平方米，同比增加1.7倍，成交金额223.5亿元，同比增加24倍，楼面地价34122元/平方米，同比上涨8.4倍。这2块商住混合用地建成之后，约为市场带来65万平方米的有效供给。

2块商业用地分布在宝安、龙岗两区，合计用地面积110970平方米，同比增加1.8倍，合计建筑面积385255平方米，同比增加九成，合计成交金额60.05亿元，同比增加四成，楼面地价15587元/平方米，同比下跌27.5%。这2块商业用地建成之后，约为市场带来38万平方米的商业供给。

1块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积29768平方米，同比增加2.9倍，建筑面积208700平方米，同比增加1.8倍，成交金额526600万元，同比增加2.8倍，楼面地价25232元/平方米，同比上涨33.0%。这块商业服务业设施用地建成之后，125300平方米的办公及文化设施面积10年内不得出售，72083平方米的商业面积限整体转让，故为市场约带来7万平方米的商业有效供给。

点评：深圳新增土地供应日益匮乏，城市更新用地逐渐成为楼市的主角，2016年上半年新增商住用地能够为住宅市场带来的有效供给仅为65万平方米，远远不能满足深圳房地产市场的高速发展需求，近年来城市更新用地供应量大幅增加，大大缓解了土地市场的供需矛盾。

附一：2016年上半年成交地块分布情况

附二：2016年上半年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场 一、新房市场

1、2016年上半年新房供应分析

2016年上半年，深圳楼市在纠结、蹉跎中前行，一方面是持续攀升的高房价，一方面是急需买房解决住房问题的刚需，房价的飚涨使得供需矛盾在2016年上半年表现得尤为突出，325在这种矛盾之下应运而出，新政之后楼市价格涨幅趋缓，市场观望氛围加重，成交量大跌。不过由于325新政之前成交量基数大，故2016年上半年楼市总体成交量仍算可观，楼市供应量在之下有所放缓。根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅预售面积2217010平方米，同比减少约两成，预售套数20336套，同比减少16.3%。上半年预售的项目有普通住宅、中端物业和豪宅产品，其中豪宅项目供应量较2015年同期有所增加，中低端物业仍是市场供给的主力。 户型供给方面，1-3房是楼市的供给主力，上半年预售量20336套，其中1房2218套，2房8872套，3房7130套。此外，4房户型供给量1331套，4房以上户型供给量238套，复式户型供给量539套，其他户型供给量8套。

特区内、外住宅预售量之比为1:3.3，特区内预售住宅面积510220平方米，同比增加3.0%，预售住宅套数3439套，同比增加10.5%；特区外预售住宅面积1706790平方米，同比减少24.9%，预售住宅套数167套，同比减少两成。 福田、盐田两区2016年上半年无住宅项目预售。 罗湖区深业东岭一个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积10平方米，预售住宅套数1214套。

南山区4个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积403576平方米，同比减少18.6%，预售住宅套数2225套，同比减少28.5%。其中半岛城邦三期预售量184950.71平方米/1074套；天鹅湖1号预售量114183.52平方米/315套；宝能城预售量90096.4平方米/686套。

宝安区9个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积759221平方米，同比减少27.8%，预售住宅套数7059套，同比减少18.5%。其中新锦安壹号公馆预售量122917.平方米/419套；中粮云景国际预售量113469.42平方米/1258套；鸿荣源壹城中心预售量87623.56平方米/1046套；宏发世纪城预售量84037.27平方米/870套，是宝安区住宅预售量较大的几个楼盘。

龙岗区17个楼盘取得预售许可证，预售住宅面积947569平方米，同比减少22.3%，预售住宅套数9838套，同比减少21.4%。其中信义嘉御山预售量109330.39平方米/1212套；锦荟PARK预售量90933.5平方米/881套；万科麓城预售量83031.46平方米/940套，是龙岗区住宅预售量较大的几个楼盘。

附1：2016年上半年取得预售证项目

附2：2016年上半年预售住宅户型构成

2、2016年上半年新房成交分析

2016年上半年，深圳房价延续2015年以来的大涨行情，46515元/㎡→48095元/㎡→499元/㎡→49876元/㎡→55817元/㎡→61756元/㎡，持续疯涨的房价倒逼325新政出台，细则非深户社保1改3和二套房最低首付四成，给脱缰的楼市上了一道紧箍咒，新政后二季度中低端普通物业价格涨幅明显趋缓。 2.1 成交均价分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳新房住宅成交均价为51006元/㎡，环比上涨33.4%，同比上涨81.9%。数据显示，2016年，是深圳楼市的豪宅元年，豪宅产品高企的价格和活跃的成交量，是持续推动深圳房价走高的重要原因，相比之下，中端物业、低端物业的价格涨幅则要缓和一些。

全市六区上半年的新房住宅成交均价环比同比均有明显涨幅。其中福田区在豪宅产品宝能公馆的持续热销下，上半年成交均价逼近8万关口，为79771元/㎡，是全市均价最高的区域，环比上涨21.2%，同比上涨76.0%。

南山区是豪宅供应量最大的区域，恒裕滨城、海上世界双玺、华润深圳湾悦府、半岛城邦三期是区域的价格贡献主力，助力南山区成交均价达77452元/㎡，环比上涨24.4%，同比上涨57.8%。

罗湖区2016年上半年成交均价61426元/㎡，环比上涨16.7%，同比上涨38.0%，中海天钻、华润银湖蓝山是区域的价格贡献主力。

新锦安壹号公馆、龙光玖龙玺、华联城市全景、鸿荣源壹方中心是宝安区的价格贡献主力，区域成交均价45625元/㎡，环比上涨27.2%，同比上涨72.4%。

2016年上半年盐田区属于价格普涨的区域，成交均价43383元/㎡，环比上涨23.8%，同比上涨88.0%。

龙岗区2016年上半年成交均价38688元/㎡，仍是房价最接地气的区域，环比上涨34.2%，同比上涨82.8%，信义嘉御山、万科麓城、佳兆业城市广场、信义金御半山是区域的价格主要贡献者。

附：2016年上半年各区代表性楼盘1-6月成交均价走势图

2.2 成交量分析

2016年上半年，深圳楼市走向跌宕起伏。1-3月，深圳楼市延续2015年以来的火爆行情，房价上涨，交投活跃，成交量可观。房价的过快上涨倒逼出台，325新政从需求源头上对市场做了进一步规范，尤其是非深户社保年限1改3，在很大程度上遏制了楼市投机虚火的延续，打压措施实施后市场观望氛围逐步加重，受影响4-6月成交量显著下滑，导致2016年上半年成交量总体回落。根据深圳房地产信息网数据中心统计：2016年上半年新房住宅成交面积2429535平方米，同比减少22.8%；成交套数23170套，同比减少27.1%；成交金额12392092万元，同比增加40.5%。

其中，特区内共成交新房700283平方米，同比增加7.4%，成交套数5931套，同比增加4.8%，成交金额5059765万元，同比暴增68.7%；特区外共成交新房1729252平方米，同比减少三成，成交套数17239套，同比减少34.1%，成交金额7332327万元，同比增加25.9%。

罗湖区上半年共成交新房140718平方米，同比增加13.9%，成交套数1370套，同比增加22.2%，成交金额8376万元，同比增加57.2%。全区共有9个项目有成交，其中，深业东岭、华润银湖蓝山是成交主力，两盘累计贡献全区约60%的成交量。

福田区上半年共成交新房39775平方米，同比减少61.8%，成交套数271套，同比减少66.1%，成交金额317290万元，同比减少32.8%。全区共有5个项目有成交，其中，宝能公馆是成交主力，单盘贡献全区约74%的成交量。

南山区上半年成交活跃，半岛城邦三期、前海时代、宝能城等楼盘的入市和加推，推动区域成交量上行，成交面积4710平方米，同比增加24.1%，成交套数3846套，同比增加17.4%，成交金额36904万元，同比暴增95.9%。全区共有24个项目成交，其中，前海时代、宝能城、恒裕滨城、海上世界双玺、科技生态园、华润深圳湾悦府是成交主力，六盘累计贡献全区约60%的成交量。

盐田区上半年共成交新房43380平方米，同比增加6.8%，成交套数444套，同比减少3.9%，成交金额188195万元，同比翻番。全区共有4个项目成交，其中，合泰御景翠峰、玺悦山是成交主力，两盘累计贡献全区约71%的成交量。

受供应减少影响，宝安区成交量有所下滑，上半年共成交新房925696平方米，同比减少9.7%，成交套数9206套，同比减少9.2%，成交金额4223530万元，同比增加55.7%。全区共有44个项目成交，其中鸿荣源壹城中心、合正观澜汇、奥宸观壹城、领航城、中粮凤凰里是成交主力，五盘累计贡献全区约35%的成交量。

受供应减少2016年上半年龙岗区成交量大减，共成交新房803556平方米，同比减少45.3%，成交面积8033平方米，同比减少一半，成交金额3108797万元，同比持平。全区共有55个项目成交，其中锦荟PARK、宇宏健康花城、信义嘉御山、万科公园里、金地龙城、万科麓城是成交主力，六盘累计贡献全区约42%的成交量。

附一：2016年上半年新房成交主要数据

2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、坂田、龙岗中心城、布吉、横岗。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口、新安等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如龙华、布吉等，或者两者兼而有之。

2.3.1蛇口片区

2016年上半年蛇口片区楼市产品供应主要集中在高端项目海上世界双玺和半岛城邦，为片区的量价支撑者，其他项目成交量较少，上半年内片区六个项目共成交94514.68平方米，同比暴增79.9%；成交6套，同比暴增195.9%；成交金额同比暴增108.3%，为84.82亿元；成交均价为90000元/平方米，同比上涨15.4%。

2.3.2西丽片区

2016年上半年西丽片区的宝能城一枝独秀，成为片区成交最活跃的楼盘。上半年片区共有4个项目成交，共成交79855.39平方米，同比减少42.1%；成交699套，同比减少42.9%；成交金额50.35亿元，同比减少6.8%；成交均价为63000元/平方米，同比上涨61.5%。

2.3.3龙华片区

2016年上半年龙华片区的成交量略有减少，上半年片区内共有12个项目成交，共成交274494.82平方米，同比减少19.8%；成交2855套，同比减少16.3%；成交金额124.99亿元，同比增加21.9%；成交均价上涨53.3%，为46000元/平方米。

2.3.4西乡片区

2016年上半年西乡片区上半年七个项目共成交新房117903.73平方米，同比减少14.5%，成交套数1316套，同比增加20.7%；成交金额同比增加23.3%，达58.72亿元，成交均价上涨42.9%，达50000元/平方米。

2.3.5新安片区

2016年上半年新安片区表现稳定，华联城市全景和新锦安壹号公馆成交火爆，上半年片区内三个项目共成交新房80080.15平方米，同比减少17.0%；成交套数6套，同比减少33.5%；成交金额62.3亿元，同比暴增103.7%；成交均价暴涨1.4倍，为78000元/平方米。

2.3.6光明片区

2016年上半年光明片区成交相对减弱，上半年片区内五个项目共成交新房65970.98平方米，同比减少67.6%；成交706套，同比减少近七成；成交金额20.75亿元，同比减少42.7%；成交均价31000元/平方米，同比上涨72.2%。

2.3.7坂田片区

2016年上半年坂田片区持续活跃，成交量保持高位，信义嘉御山和佳兆业城市广场是片区的主要贡献者，上半年片区内十个项目共成交1590.28平方米，同比增加1.4%；成交1697套，同比减少2.1%；成交金额81.69亿元，同比增加63.9%；成交均价上涨59.4%，达51000元/平方米。

2.3.8龙岗中心城

2016年上半年龙岗中心城在售项目表现出色，如金地龙城、万科天誉、嘉亿爵悦、华策中心城等成交活跃。上半年片区共成交新房住宅124413.26平方米，同比减少48.8%；成交1273套，同比减少51.2%，成交金额45.44亿元，同比减少11.4%；成交均价同比上涨76.2%，达37000元/平方米。

2.3.9布吉片区

2016年上半年布吉片区共有11个项目成交，仍是全市成交量的主要贡献区域，共成交251161.86平方米，同比减少22.6%；成交2305套，同比减少33.0%；成交金额109.09亿元，同比增加21.4%；成交均价上涨53.6%，为43000元/平方米。

2.3.10横岗片区

2016年上半年横岗片区市场供求两旺，其中，锦荟PARK成交火爆，位居上半年全市个盘成交量亚军。上半年片区内五个项目共成交141365.26平方米/1429套，同比增加八成左右；成交金额42.9亿元，同比增加126.0%；成交均价30000元/平方米，同比上涨25.0%。

2.4 2016年上半年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅预售面积为2217010平方米，销售面积为2429535平方米，供应小于需求，供求比为1：1.10，楼市处于去库存化阶段。各行政区方面大多为供应小于需求，库存量得到不同程度的消化。其中，福田区和盐田区没有新增供应，以消化库存为主，库存量减少。罗湖区的供求比为1：1.32；南山区的供求比为1：1.18；宝安区的供求比为1：1.22。龙岗区供应大于需求，供求比为1：0.85。

2.5 2016年上半年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳住宅的租赁均价为80元/平方米/月，新房成交均价为51006元/平方米，即2016年上半年深圳的租售比为80∶51006≈1∶638。比较可见，深圳的租售比大幅偏离合理底线（1∶300），比2015年上半年的租售比1∶419偏离更严重。

2.6 2016年1-6月深圳新房量价走势分析

上半年深圳楼市在325新政的影响下，成交量有所回落，尤其在4月和5月均不足3000套，其余各月的成交量都3000-6000套之间。

成交均价方面，即使行情不温不火，房价仍然继续上涨，6月份更是突破6万大关，创下历史新高。

二、二手房市场

1、2016年上半年深圳各行政区二手房挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2016年上半年深圳二手楼市可谓是两重天，挂牌均价高达53572元/平方米（1-6月加权平均，下同），同比上涨52.4%。全市六区上半年的二手住宅挂牌均价同比均全线上涨，罗湖、福田、宝安、龙岗均同比上涨50%以上，其中龙岗区挂牌均价同比上涨72.3%，为全市涨幅最高，达36659元/平方米；罗湖区上半年挂牌均价同比上涨56.1%，达50217元/平方米；宝安区上半年挂牌均价为48007元/平方米，同比上涨55.5%；南山区上半年挂牌均价为62913元/平方米，同比上涨40.3%；福田区上半年挂牌均价同比上涨39.0%，为61232元/平方米。

2、2016年上半年深圳各行政区二手房成交分析

325新政是二手楼市的杀手锏，新政实施后的4-6月份，深圳二手房成交量直线下滑，不过由于1-3月成交量巨大，故2016年上半年整体成交量仍十分可观。据深圳房网数据中心统计：2016年上半年深圳成交66280套二手房，同比增加1.4%，成交面积472㎡，同比增加3.8%。在2016年上半年的6个月中，1月二手房成交177套，3月二手房成交20453套，成交体量十分惊人。

325新政后，4-6月深圳二手房报价不断探底，成交量不断刷新新低，其中6月份受龙华和光明双地王的影响，二手楼市报价呈探底企稳回升态势，325新政对二手楼市的重创程度远大于新房市场，后市二手房市场有望逐步回稳。

特区内、外二手房成交量持平，特区内二手房成交2982999平方米，同比减少1.8%，成交套数35681套，同比减少4.1%；特区外二手房成交2911473平方米，同比增加一成，成交套数30599套，同比增加8.6%。

成交量较大的区域是龙岗和宝安两区，龙岗区成交面积1606998㎡，同比增加一成，成交套数16839套，同比增加13.6%；宝安区成交面积1304475㎡，同比增加10.6%，成交套数13760套，同比增加3.1%。

罗湖、福田、南山三区二手房成交量基本相当，罗湖区成交面积871069㎡,同比增加16.2%，成交套数11341套，同比增加3.9%；福田区成交面积1002453㎡，同比减少11.8%，成交套数11955套，同比减少11.1%；南山区成交面积961773㎡，同比减少6.6%，成交套数10518套，同比减少7.1%。

盐田区是二手房成交量最小的区域，成交面积147704㎡，同比增加21.9%，成交套数1867套，同比增加23.8%。

3、2016年1-6月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年第一季度深圳二手楼市延续去年的火爆行情，特别是3月份达到了20453套的天量；而在325新政后，二手楼市出现“急冻”的局面，第二季度二手房的成交量严重萎缩。

挂牌均价方面，在第一季度的火爆牵引下，挂牌均价历史新高屡屡刷新，即使是成交量惨淡的第二季度，挂牌均价仍然处于高位运行。上半年深圳二手楼市的挂牌均价为53572元/平方米。

4、2016年上半年深圳住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2016年上半年深圳的住宅租金为80元/平方米/月（1-6月加权均价，下同），同比上涨19.4%。各行政区方面，全市六区的住宅租金同比都有不同幅度的上涨，宝安区以25.5%的涨幅领涨全市，住宅租金达59元/平方米/月；南山区同比上涨16.5%至92元/平方米/月；福田区同比上涨15.2%至91元/平方米/月；盐田区同比上涨12.5%至63元/平方米/月；龙岗区同比上涨9.5%至46元/平方米/月；罗湖区同比上涨8.0%至81元/平方米/月。

附、2016年1-6月深圳各行政区租金走势

三、2016年上半年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

比较可见，2016年上半年深圳的新房成交均价大幅低于二手房挂牌均价，差距达2566元/平方米，差距幅度4.8%。各行政区方面，罗湖区、福田区、南山区、龙岗区上半年的新房成交均价都高于二手房的挂牌均价，罗湖区的新房成交均价比二手房挂牌均价高22.3%，福田高30.3%，南山高23.1%，龙岗高5.5%；盐田区和宝安区则相反，盐田区新房成交均价比二手房挂牌均价低8.3%，宝安低5.0%。

2、新房二手房成交量比较

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳二手房成交量约是新房的2.4倍。各行政区方面，罗湖区和福田区的二手房市场占据绝对主导地位，成交量是新房的六倍以上，其中，罗湖区二手房成交面积是新房的6.2倍，福田区为25.2倍；盐田、南山、龙岗、宝安四区二手房成交量均优于新房，其中，盐田区二手房成交面积是新房的3.4倍，南山和龙岗均为2.0倍，宝安区为1.4倍。

第三部分：商业市场

一、一手商业

1、商业新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳预售商业面积761361平方米，同比增加23.0%，预售商业套数8260套，同比增加55.4%。各行政区方面，罗湖区预售量为33599.8平方米/314套；福田区预售量为461.95平方米/2套；南山区预售量为166576.65平方米/1760套；宝安区预售量1676.47平方米/1803套；龙岗区预售量为371046.18平方米/4381套。

位于龙岗横岗的荣德时代广场预售量为1260平方米/681套，是全市商业预售量最大的项目，位于南山西丽的万科云城预售量为125962.9平方米/1417套，居于第二位，此外，星航华府、万科时代广场、赛格新城市广场、金地凯旋广场等楼盘商业预售量也比较可观，其中星航华府四期预售量46178.87平方米/15套；万科时代广场预售量661.45平方米/1033套；赛格新城市广场预售量49338.59平方米/679套；金地凯旋广场预售量43258.84平方米/722套。

附：2016年上半年取得预售证的商业项目

2、一手商业成交分析

受325打压和市场转冷的影响，2016年上半年深圳商业市场成交量明显下滑，成交面积343918平方米，同比减少22.4%，成交套数4661套，同比减少7.8%。

位于南山西丽的万科云城是2016年上半年深圳商业地产的引领者，成交43718.39平方米/561套，市场参考价63000元/平方米，位于龙岗中心城的万科时代广场成交33252.94平方米/553套，居于第二位，市场参考价38000元/平方米，卓越前海壹号成交27926.57平方米/278套，居于第三位，市场参考价100000元/平方米，此外，松河瑞园、荣德国际、坪山招商花园城等也有不错的表现。

二、二手商业

1、商业挂牌均价

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳二手商业挂牌均价同比上涨49.2%，为85716元/平方米（1-6月加权均价，下同）。所监测的五个区的二手商业挂牌均价全线上涨，福田区同比上涨42.4%至100190元/平方米；宝安区同比上涨41.1%至973元/平方米；罗湖区同比上涨33.3%至107956元/平方米；南山区同比上涨31.1%至84438元/平方米；龙岗区同比上涨24.7%至49866元/平方米。

附：2016年1-6月深圳各行政区二手商业量价走势图

2、商业租金

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳的商业租金同比上涨17.0%至262元/平方米/月（1-6月加权均价，下同）。所监测的五个区的商业租金走势各异，龙岗区在东进的带动下，置业者逐渐转投关外发展，全区的商业租金持续飙升，同比上涨37.2%至199元/平方米/月；福田区同比上涨34.2%至294元/平方米/月；南山区同比上涨18.6%至268元/平方米/月；罗湖区同比下跌9.4%至298元/平方米/月；宝安区同比下跌11.2%至135元/平方米。

附：2016年1-6月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析

2016年上半年，在打压影响下的二手商业仍递交了一份靓丽的答卷。根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳二手商业成交面积330821平方米，同比增加87.1%，成交套数3727套，同比增加6.5%。

第四部分：写字楼市场

一、一手写字楼

1、写字楼新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳市写字楼预售面积295601平方米，同比增加34.0%，预售套数2385套，同比增加九成。2016年上半年写字楼预售量主要分布在宝安和龙岗两区，宝安区预售量为119200.1平方米/838套，龙岗区预售量为128839.4平方米/1306套。卓越宝中时代广场预售量69057.02平方米/304套，潮商广场预售量63985.87平方米/687套，是写字楼预售量较大的两个楼盘。

附：2016年上半年取得预售证的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳市一手写字楼成交面积212651平方米，同比增加4.1%，成交套数1106套，同比减少27.1%。位于福田中心区的海岸中心成交

33617.82平方米/145套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，市场参考价60000元/平方米，位于南山大冲的华润城成交29773.42平方米/110套，居于第二位，市场参考价55000元/平方米，位于福田中心区的CFC长富中心成交26335.18平方米/套，居于第三位，市场参考价50000元/平方米。

二、二手写字楼 1、写字楼挂牌均价

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳的二手写字楼挂牌均价表现坚挺，同比上涨16.7%，为43952元/平方米（1-6月加权均价，下同），所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价走势各异，南山区以31.5%的涨幅领涨全市，二手写字楼挂牌均价为47346元/平方米；福田同比上涨8.4%至430元/平方米；罗湖区同比下跌10.9%，为24379元/平方米。

附：2016年1-6月深圳各行政区二手写字楼量价走势图

2、写字楼租金

根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳的写字楼租金持续飙升，同比上涨6.5%，为147元/平方米/月（1-6月加权平均，下同）。所监测的三个行政区的写字楼租金全线上涨，罗湖区领涨全市，同比上涨16.8%，写字楼租金为125元/平方米/月；福田写字楼租金同比上涨7.7%，为167元/平方米/月；南山区写字楼租金同比上涨4.0%，为129元/平方米/月。

附：2016年1-6月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成交分析

2016年上半年深圳二手写字楼市场表现不错，根据深圳房地产信息网的监测，2016年上半年深圳二手写字楼成交面积95944平方米，同比增加42.6%，成交套数698套，同比增加约五成。

第五部分：点评

第六部分：小结

2016年上半年，房价的持续飚涨导致主管部门转向，由宽松转为收紧，出台的打压主要有：非深户社保1改3、首套结清二套房首付最低四成、4月1日起二手房评估价上调50%。往往会对市场造成较大的威慑作用，325相关举措出台后，新房、二手房成交量均大幅回落，市场观望氛围加重，房价涨幅趋缓。2016年上半年深圳住宅成交面积2429535平方米，同比减少22.8%，成交套数23170套，同比减少27.1%，成交金额12392092万元，同比增加四成，成交均价51006元/平方米，同比上涨81.9%。楼市成交量的回落，使得市场推盘节奏放缓，2016年上半年深圳住宅预售面积2217010平方米，同比减少两成，住宅预售套数20336套，同比减少16.3%。

土地资源紧张是制约深圳楼市发展的一大瓶颈，由于增量土地供应十分有限，2016年上半年深圳楼市两度上演抢地大战，这两块宗地分别卫冕近年来的单价地王和总价地王。2016年上半年深圳全市仅成交5块宗地，其中2块商住混合用地，位于龙华上塘编号为A816-0060的宗地，楼面地价56781元/平方米，为单价地王，位于光明新区编号为A6-0059的宗地，成交总价140.6亿元，为总价地王。近年来深圳大力推进旧城改造，城市更新是今后深圳楼市发展的主方向。

2016年是深圳楼市的分水岭，325新政之前深圳楼市延续2015年以来的暴涨模式，尤其是高端大户型物业的成交，将房价再度推高。2016年1-6月深圳新房成交均价分别为：46515元、48095元、499元、49876元、55817元、61756元，不断飚涨的房价倒逼打压出台，325新政后中低端物业价格涨幅明显放缓。成交量方面，受打压的影响，上半年新房成交量呈持续下滑态势，47套→10套→4461套→2340套→2259套→3253套，6月份成交量有触底回升态势。个盘表现方面，位于龙华新区的超级大盘鸿荣源壹城中心备受刚需青睐，成交116694.51平方米/1195套，是全市成交量最大的楼盘，位于横岗的锦荟PARK成交86111.91平方米/826套，居于第二位，位于龙华的合正观澜汇成交72410.86平方米/740套，居于第三位，此外，位于布吉的宇宏健康花城、位于前海深港合作区的前海时代、位于坂田的信义嘉御山、位于西丽的宝能城、位于后海的恒裕滨城、位于龙华新区的奥宸观壹城，均表现不错，单盘成交量突破5万平方米。

325新政是二手楼市重要的分水岭，新政前的1-3月份，在收紧即将出台的预期之下，购房者加快入市和过户步伐，使得1季度二手房创下天量，合计为46005套/4138331平方米，新政出台后二手楼市快速转冷，4-6月仅为20275套/1756141平方米，成交量暴减。2016年上半年深圳二手房成交量仍十分可观，成交面积472平方米，同比增加3.8%，成交套数66280套，同比增加1.4%。325举措出台之后，二手房成交量不断探底，业主报价也普遍理性和下调，市场上笋盘频现，新政对二手楼市的冲击作用不容小觑，需要置业的刚需，可多加留意，碰到合适的笋盘出手为上策。

深圳是一座楼市需求旺盛的城市，在全国定调房地产去库存的当下，过度火爆的深圳楼市只能通过打压的方式来抑制市场的虚火，2016年上半年深圳楼市从宽松到收紧打压，楼市经历了一场从火爆到清冷、从天上到地下的转变。展望后市，深圳楼市成交量仍存在不断探底的需求，于新房市场而言，成交量受新增供应量的变化波动性相对较大，于二手楼市而言，成交量处于不断探底的波动走势。下半年深圳房价不存在继续大幅上涨的基础，房价稳中有升、或保持平稳。

第七部分：下半年展望

1、深圳大环境收紧

2016年上半年深圳楼市转向，由1-3月份的宽松转向4-6月份的收紧，高房价是引发转向的导火索。“325”新政基本定调了未来一段时间内的方向，即面的收紧将会持续较长的一段时间。欣喜的是，持续的降息降准让市场有了充裕的流动性和较低的资金成本，在偏紧和资金宽松的条件下，楼市仍将保持一定的活跃度。

2、高房价的回调风险

始于2015年“330”宽松的房价暴涨，到2016年上半年已经有1年多的时间，在这1年多的时间内，深圳房价上涨速度之快令人吃惊！数据显示，2016年上半年深圳新房住宅成交均价51006元/平方米，环比上涨33.4%，同比上涨81.9%。房价的过快上涨使得房价回调的风险加大，尤其是2016年上半年出台打压，楼市成交量大幅回落，下半年不排除房价存在回调的可能，不过回调的幅度不会太大，房价有望高位震荡。

3、成交量低位徘徊

据统计，截止2016年6月30日，深圳新建商品住房库存面积为420.05万平方米（38161套），库存量不大。楼市需求方面，受325的影响，非深户置业门槛大幅提高，深圳本是一座户籍人口比例较低的城市，非深户社保1改3会在很大程度上造成刚需数量的锐减，加之的出台，导致市场观望氛围加重，成交量回落，预计下半年成交量将保持低位运行。