ＺＨＯＮＧＺＨＯＵ ＣＯＮＳＴＲＵＣＴｌ０Ｎ 保障性住房建设存在的问题及对策研究 ——以江苏省为例 徐瑞 颜秉政 王雅雯 （南京审计学院金融学院，江苏２１１８１５） ［摘要】随着“”的落幕，“城镇化建设”、“住房”等话题引起了人们的强烈关注。江苏省作为经济发展较快的 省份，积极贯彻落实的精神，在把握新形势下民生金融安居工作的新特点、新任务和新要求的基础上，于２０１１ 年启动实施“民生金融创业惠民”工程，并取得了显著成效。本文通过对江苏省保障性住房体系发展历程、建设成果 的数据统计，结合当前保障房发展形势对保障房建设的现存问题及解决对策进行分析，探寻符合江苏省省情的保 障性住房体系。 【关键词】保障性住房；建设；问题；对策 自新中国成立，我国的保障性住房 体系一直随着经济建设的发展而不断 深化改革，其发展大致经历了四个阶 １江苏省保障性住房建设现状 江苏省各级高度重视中低收 有效缓解了新就业人员和农民工住房 难的矛盾。ｑ １＿２融资成果：财政资金支持。融资规 模逐年加大 在资金方面，江苏省逐年加大 段：福利分房阶段（１９４９—１９７８年）、住 房私有化与福利分房并存阶段 （１９７８—１９９８年）、住房保障收缩阶段 入群体住房保障工作，提出了让 “低保家庭住得上廉租房，低收入家庭 住得起经济适用房，新就业人员租得起 （１９９８—２００７年）即取消福利分房 制度，其中１９９８年至２００７年又可划分 为住房市场化和房地产市场重视 保障房两个阶段，以及住房保障调 整改革阶段（２００７年至今）。 ２００７年起，我国愈加重视房地 房”的目标，省制定了住房保障行 动计划，至目前，已建立了相对完善的 以廉价租赁住房、经济适用住房、公共 租赁住房和住房公积金为重心的住房 保障制度。 １．１建设成果：全省范围内基本实现应 保尽保 财政投入，积极争取保障性住房专 项补助资金，多渠道筹集建设资金，积 极创新融资模式。为了加大对经济困难 地区廉租住房体系的支持力度，江苏省 级财政的年度资金安排从２００７年Ｏ．５ 亿元增加到２０１０年２．２亿元，制定并 实施２００８—２０１０住房保障行动计划。 产市场，重视住房保障问题。２００７年８ 月７日颁布《关于解决城市低收 入家庭住房困难的若干意见》，旨在逐 步扩大廉租住房制度的保障范围，合理 确定廉租住房保障对象和保障标准，多 渠道增加廉租住房房源。２０１０年１月 颁布《关于促进房地产市场平稳 ２０１ １年争取保障性住房建设资金 ３４．３１亿元，及时拨付省级专项引导资 金６亿元，比２０１０年增长１７３％，全省 截至２０１３年年底，江苏省共 提供廉租住房租赁补贴２０５００户：新开 工公租房（含廉租房）５０４０套，基本建成 ９５１ ０套。江苏省全省范围内已基本实现 筹措落实各类保障性住房建设资金 ５２５．８７亿元，其中财政性资金１５５．６亿 应保尽保。对于低保无房家庭申请廉租 住房、实物配租，以及低保住房困难家 庭、人均建筑面积１Ｏ平方米以下低收 元，支持保障性住房建设年度目标任务 超额完成。② 健康发展的通知》，增加保障性住房和 普通商品住房有效供给，加快推进保障 性安居工程建设。 ２０１ ２年财政安排保障房专项补助 资金８亿元，比２０１１年翻了一番。２０１３ 年全省共筹集建设资金６８３．５亿元，财 政性资金包括补助３３．６亿元，省级 入家庭申请廉租住房、租赁补贴皆已基 本实现“应保尽保”。部分城市甚至提前 一在把握民生工程新特点、新任务、 新要求的基础上，江苏省于２０１１年推 出了“民生金融创业惠民”工程，全面贯 年实现了低保住房困难家庭住上廉 租房的目标，有的城市出现了“房等人” 财政预算安排９亿元，市县安排的２３．６ 亿元，土地出让净收益安排６７．３亿元， 还有其他财政资金６．１８亿元，通过银行 彻落实国家保障和改善民生工作的各 项决议、深化城乡改革，为大力发 的现象。以苏州为例，该市大力建设公 共租赁住房，投资约９０多亿元，建筑面 积达４８０多万平方米，可入住４８万人， 展保障性住房提供了保障。 融资平台筹集３５２．６６亿元，资金企业个 ①数据来源：江苏省住房和城乡建设厅 ②江苏省财政厅《关于江苏省２０１１年预算执行情况与２０１２年预算草案的报告》 ③江苏省财政厅《关于江苏省２０１３年预算执行情况与２０１４年预算草案的报告》 ＺＨＯＮＧＺＨＯＵ ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮ 人自筹资金１８５４３亿元。③ 区的整体规划也对棚户区改造提出了 严峻考验。此外，在近些年进行的棚户 区改造、商品房征用地等情形中不时出 现“钉子户”现象。这些“钉子户”或者由 于祖宅问题不愿搬迁，或者由于安置过 程中不能得到满意赔偿，往往坚守在拆 迁区内，对工程的实施造成很大的影 响。 财政仍面临较大压力。 ２江苏省保障性住房现存问题 ２．１保障房资金来源渠道狭窄，保障性 住房后续建设动力不足 保障性住房资金需求量大，建设时 间长，资金回笼周期漫长，企业对保障性 住房建设的积极性不高，且仅有大型企 业有能力、有实力参与此类项目，例如近 些年与江苏省密切合作的万科置 业、绿城集团、栖霞建设、招商地产、中交 集团等地产界的“大鳄”。因而如何充分 ２０１ ３年，江苏省全年保障性安居工 程实际新开工２６．２２万套，完成年度目 标任务２３万套的１ １４％；基本建成 ２３．９万套（比上年度增加６．７５万套），完 成年度目标任务１８万套的１３２％；累 计形成保障性住房资源２０４万套；全省 保障性安居工程分配入住总量比２０１２ 年增加１６％。尽管２０１３年保障性住房 建设情况喜人，江苏省住建厅副彭 向峰表示，２０１４年全省住房保障任务的 完成面临较大资金压力。 ２０１４年是实现江苏省住房保障“两 有两覆盖”目标的关键一年，目标任务 比去年有所增加，计划全年基本建成保 障性住房２３万套，新开工２６万套，其 中棚户区《危旧房）改造１６万套。去年全 年，江苏省保障性安居工程完成投资约 ７７５亿元，其中财政补贴只占资金 的一小部分，大部分建设资金需要地方 自筹。 其实，保障性住房建设资金的短缺 并不新奇，随着近年来全省各地保障房 的开工，财政负担已越来越大，除 了为保障房提供大量配建资金外，由于 保障房用地本身挤占商品房用地，导致 地方土地出让收入下降，进一步对 保障房的财政投入造成。一些保障 房即使开工，也往往面临着后续建设资 金不到位等问题。 ２＿２棚户区改造难度大。拆迁、安置成 问题 江苏整体发展建设较早，老城区占 地面积大，配套设施不完善，房屋质量 良莠不齐，其中很多建筑年久失修，形 成较大安全隐患，加之先前规划不完 善，棚户区、危旧房等改造难度较大。除 了拆迁、赔付等所需的大笔资金之外， 拆迁居民的安置也成为一大难题。大面 积的棚户区拆迁之后，这些居民应该安 置在哪里？是临时安置等待回迁，还是 根据一定比例在其他位置进行赔付，城 ２．３保障房分配存在部分不公平现象 现目前的保障性住房体系多多少少 有不同的弊病，针对低收入者的廉租房 不免存在户籍歧视之嫌，而各类型保障 房由于权力寻租与等产生的不公平 分配现象更是屡见不鲜，其中以经济适 用房尤甚。经济适用房由于其优惠， 以低廉的价格和对房屋的所有权吸引了 大批借机牟利者，形成的温床。这 些投机者通过和监管的漏洞， 滥用权力，违规操作，将本不符合标准的 购房者纳入保障体系，而将真正需要解 决住房问题的中低收入家庭排除在收益 范围之外，挤占了原本就不宽裕的保障 资源，使“保障房”变成者的“投资 品”，造成严重的不公平现象。 ２．４保障房建设质量参差不齐，地区间 发展不平衡 近年来，虽然各地保障房开工量不 断增加，建成并投入使用的保障房不断 增多，但保障房建设资金的不足和“一 刀切”的分配结构，造成不同区域之间 出现房屋质量参差不齐，建设资源不足 与过度配置并存的情况。以江苏省为 例，南京、无锡等地保障房供求基本平 衡，常州、宿迁等地供给则跟不上需求， 而经济发达的苏州却出现了“房等人” 等供过于求的情况。 ３解决对策 ３．１放权，引入市场化建设机制， 扩宽融资渠道 在保障房建设过程中，由于资金投 入不足、融资渠道有限，保障性住房建 设规模和建设速度受到很大程度的制 约。江苏省目前保障性住房开工率虽居 全国前列，但由于融资渠道狭窄， 调动市场的积极性，如何在不影响市场 的前提下发挥的主导作用，将直接 影响保障性住房的建设和发展。转变政 府角色，放权于市场，积极创新，吸引私 人投资，在保障性住房建设过程中尤为 重要。 ３＿２积极稳妥实施棚户区（危旧房）改 造 棚户区范围广、平房密度大、使用年 限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基 础设施配套不齐全、交通不便利、治安和 消防隐患大、环境卫生脏、乱、差，易形成 “城中村”现象。目前，江苏省仍有一些 群众居住在基础设施简陋、安全隐患较 多、配套功能不全以及使用年限过久的 棚户区（危旧房）中，居住环境和条件亟 待改善。 棚户区改造作为我国为改造城 镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而 推出的一项民生工程，有利于改善群众 的居住条件，完善城市功能、改善城市环 境。扎实推进各类棚户区改造，既能改 善民生，又是扩大内需的一项重要举措。 棚户区改造产业关联度高，带动力强，不 仅能够增加投资，而且能够带动消费，促 进该地区经济发展，应作为江苏省保障 房建设重要途径，大力推进。 ３．３规范保障房准入、退出机制，形成 以公租房为主导的保障房体系 建设以公租房为主的保障房体系， 使分配形式从“售”转为“租”，申请资格 审核从“即时制”转变为“长期制”，不再 符合条件者将被清退，实现保障性住房 资源循环利用。这样可以杜绝少数保障 房骗购者一次欺瞒成功、终身无忧的心 理，从源头上杜绝保障性住房。同 时，更改为长期审核之后，也相当于加大 了资格审核的检查力度，也可极大地减 浅谈安哥拉海外工 元新勇 （河南海华工程建设监理公司，河南郑州４５００００） 【摘要】结合工程实际，分析了安哥拉海外工程监理的要点，总结做好海￣ｂ＂ｔ－程监理的经验。结果表明：企业通 过科学监理、诚信服务，在海外市场越做越大，树立了良好的品牌形象。 【关键词】安哥拉；海外工程；工程监理；企业文化建设 河南省建设集团有限公司，放眼世 界，坚持“走出去”战略，积极开拓国际 市场，成立了安哥拉分公司。相继承揽 实施监理的第一个工程，为高层住宅 区，已建成面积２７万平方米，在建面积 ４５万平方米；ＫＫＩｌ社会住房工程为五千 安哥拉第一高楼。 以上工程业主为中国国际基金有限 公司（以下简称中基公司），总部在。 了桑谷公房，ＫＫＩＩ社会住房、中国国际 基金有限公司大楼二期、基金会大楼、 套住宅区，多为单层，已建成面积９万平 方米，在建面积８万平方米；桑比桑格 施工单位十余家，多数施工单位总部在 中国，也有少数施工单位总部在其他国 家。施工单位主要管理人员和多数劳务 人员为华人，劳务人员也有部分当地安 市政工程、桑比桑格住宅区、绍里木“神 圣希望”住宅区等工程的监理业务，得 到前来视察的安哥拉总统、副总统的赞 扬。 为高层住宅区，已建成一栋２万平方 米，在建二栋面积４万平方米；绍里木 “神圣希望”住宅区一期工程７２０套单 层住宅，在建面积１２万平方米：基金会 哥拉工人。工程所需材料，除砂石、水泥、 墙体材料，部分钢筋在当地采购外，大部 分材料、机械设备及其他物资从中国大 陆进来，组织协调管理复杂困难。设计、 １工程概况 除绍里木“神圣希望”住宅区外，其 大楼在建面积２万平方米；中国国际基 金有限公司大楼，在建面积４万平方 米，结构类型：钢框架～斜支撑核心筒， 地下１层，地上３２层，高度１３２米，为 施工的规范标准有中国的、安哥拉的、欧 洲的、美国的，多数为中国的。 他工程分散在首都罗安达。桑谷公房为 少骗租现象发生。 对于公租房租金的确定，可区分档 次，根据地理位置、配套设施等制定不 同的租金标准，以满足不同情况的中低 建设趋于标准化，统建统供，全面覆盖， 分级保障，租售并举，灵活产权，是保障 性住房建设的新的突破口。其优势在 房面临定价过高而遇冷的状况，但其推 动的保障房体系规范化，无疑为保障性 住房充分发挥效用提供了强大的保障机 制，仍然值得我们期待。 于：一、原有的保障性住房体系或多或 少存在“不公平”现象，而“三房并轨”后 的公租房，由于没有产权，可以避免权 收入家庭需求。其实，很多申请保障房 的人群其住房困难并非是永久性的，而 是阶段性的，作为过渡房的公租房足以 解决其居住所需，经适房反而不利于社 会资源集约利用。 然而，由于公租房需要投入的资本 参考文献 力寻租，且没有户籍，更像“公平 …陈伯庚．城镇住房制度改革的理论与 实践，上海：上海人民出版社，２００３ 【２］汪利娜．我国保障性住房演变及 思考Ｉ Ｊ】ｌ现代城市研究，２００９，（１２）： ７—１ １ 房”。二、现有保障房体系致使责任 不清，管理成本高而效果不理想，社会 监督缺失。“三房并轨”能使住房保障体 系简洁明了，易于监管，公众监督。 较大，回收相对缓慢，应该因地制宜、逐 步实现，避免“一刀切”，同时应该配合 抑制房价措施，利用市场解决一部 分人的住房问题，从根本上实现住房保 三、有利于改善我国现阶段商品房和保 障房并存，限价房、商住两用房角色不 【３】刘振杰．我国保障房建设现状、问 题、对策及发展趋势［Ｊ］．经济要参， ２０１１，（４６１：９—１６ 障。 ３．４保障房建设步入“三房并轨” 转型期 所谓“三房并轨”，是指将经适房、公 清的混乱住房体系布局，规范住房体系 管理。 ［４】刘义．国内保障性住房发展趋势的分 析【Ｄ１．河北：河北经贸大学，２０１２ 江苏省作为率先代表，２０１３年已经 开始试点公租房与廉租房并轨，力争实 现房源的互通共享。保障房关平国 计民生，这一改革必将有效加强该 【５】何元斌．保障性住房的经验借鉴 与我国的发展模式选择 ．经济问 租房、廉租房统一为公共租赁房，统一 题探索，２０１０，（０６）图 【收稿日期】２０１４—０５—２０ 出租给需要保障的人群，同时给予不同 人群分档补贴。“三房并轨”要求保障房 的公平公正。就现阶段而言，“三房并轨” 或许不能完全避免尴尬，比如某些公租
