2016年上海房地产估价师《理论与方法》：估价假设模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。 A．土地管理局

B．房屋面积鉴定机构 C．城市规划行政主管部门 D．房产测绘单位

2、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。 A．第三方保证人以自身的财产 B．财产 C．不动产

D．动产或权力

3、下列不属于物业管理基本特性的是__。 A．城市化 B．社会化 C．专业化 D．市场化

4、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是__。 A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定 C．与财务报表中的成本一样

D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 5、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。 A：土地使用期限 B：土地使用管制 C：土地面积大小 D：土地权利性质

E：工业用地的监测点评估价格

6、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__ ①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格 A．①②③④⑤⑥⑦ B．②①③⑤④⑥⑦ C．①③②④⑥⑤⑦ D．②①③④⑤⑥⑦

7、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法 8、《中华人民共和国商业银行法》规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。 A：1 B：10 C：15 D：20

E：执行层的组织协调

9、运用假设开发法估价必须考虑资金的。 A：实用价值 B：有效价值 C：折算价值 D：时间价值

E：工业用地的监测点评估价格

10、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是__。 A．围墙工程费 B．电力设施工程费 C．居委会用房建设费 D．人防工程费

11、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A．直接观察法 B．间接观察法 C．采访法 D．报告法

12、征收基本农田，须经批准。 A：

B：省级 C：市级 D：县级 E：执行层的组织协调 13、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。 A：需求拉上型通货膨胀 B：需求拉下型通货膨胀 C：成本推动型通货膨胀 D：结构失调型通货膨胀 E：执行层的组织协调

14、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。 A．目标 B．途径 C．市场化 D．商品化

15、下列关于工程造价控制，表述不正确的是。 A：工程造价控制是全过程静态控制

B：用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价 C：用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价 D：用概算造价控制技术设计和修正概算造价 E：执行层的组织协调 16、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。

A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同

17、基准地价是城市中均质区域内的土地。 A：最低价格 B：最高价格 C：平均价格 D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格

18、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部从2002年7月1日开始实施__，明确规定了土地的有偿出让对象。 A．《协议出让国有土地使用权的规定》 B．《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》 C．《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 D．《城市房地产管理法》

19、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

20、物业管理的招标方式通常采取__。 A．公开招标、委托招标 B．公开招标、邀请招标 C．邀请招标、协议招标 D．委托招标、协议招标

21、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 A．租金收入 B．土地出让收入 C．长期抵押贷款 D．净经营收入

22、某项目施工图设计阶段，根据施工图纸测算和确定的工程造价，称为__。 A．概算造价 B．投资估算

C．预算造价 D．结算价

23、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。 A．出让 B．竞争 C．招标 D．申请

24、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的。 A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：借款合同

25、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为万元。 A：43 B：112．5 C：123．3 D：150

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、水污染可分为。 A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染

2、房地产开发投资属于典型的房地产投资。 A：收益型

B：收益加增值型 C：机会型 D：博弈型 E：借款合同

3、下列关于享受优惠的普通住房标准，表述正确的是。 A：住宅小区建筑容积率在2．0以上 B：住宅小区建筑容积率在1．0以上 C：单套建筑面积在140以下 D：单套建筑面积在120以下

E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下

4、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。

A．50.0 B．92.4 C．60.0 D．98.0

5、业主大会议事规则由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会

C．物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同 6、抵押权人包括。

A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织

D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

7、下列不应免征房产税的有__。 A．职工自用住房

B．企业创办的类学校用于教学的房产 C．产权不确定的及有纠纷的房产 D．经有关部门鉴定的危险房屋

8、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。 A．土地购置贷款 B．建设贷款

C．土地开发贷款 D．房地产抵押贷款

9、下列关于测量学，表述正确的是。

A：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” B：我国采用东海平均海水面作为高程基准

C：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 D：与水准面相切的平面称为水平面

E：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置 10、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

11、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。 A：房地产开发企业

B：物业管理职能部门 C：公房出售单位 D：业主大会 E：业主委员会

12、房地产市场供给垄断性的原因不包括。(2009年试题) A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同

13、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场和需求。 A．期望 B．最好 C．潜在 D．过去

14、廉租住房保障资金的来源有等。 A：地方财政预算安排 B：财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金

15、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。 A：投机需求的膨胀 B：金融机构过度放贷 C：土地的稀缺性

D：开发商之间的博弈 E：借款合同

16、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。 A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工 C．从工程开工到全部工程竣工 D．从工程开工到项目租售完毕

17、房地产的__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A．权益和区位 B．权益

C．实物和权益 D．区位

18、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。 A．10% B．20% C．50% D．200%

19、在融资风险分析中，通常要分析的风险因素不包括__。 A．资金供应风险 B．利率风险

C．通货膨胀风险 D．汇率风险

20、以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。 A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价

B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价

C：为征收房地产税收，委托房地产估价机构对应税房地产进行估价 D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价 E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务

21、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．利润为零时 B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标

22、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。 A：面积 B：套

C：成交价格 D：件

E：执行层的组织协调

23、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。 A：物业管理企业的酬金 B：物业服务支出

C：物业管理企业的利润 D：法定税费 E：物业服务成本

24、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价

C：可以成交的价格 D：不确定

E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更

25、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的__。

A．客观收益 B．实际收益 C．有形收益 D．无形收益 E．潜在收益